Tu gères des appartements pour des propriétaires. Tu as un contrat. Un seul. Tu penses que c'est suffisant.
Ce n'est pas le cas. Et en 2026, cette erreur peut te coûter bien plus qu'un simple avertissement : nullité du contrat, remboursement des honoraires perçus, engagement de ta responsabilité civile et pénale. Le tout sans que tu t'en rendes compte avant qu'il soit trop tard.
Le problème vient d'une confusion très répandue dans le secteur : beaucoup de conciergeries utilisent un unique document contractuel — souvent appelé "contrat de prestation de service" — pour encadrer l'ensemble de leur activité. Or, selon la nature exacte des actes que tu accomplis (encaissement des revenus, représentation du propriétaire, gestion des sinistres, relation avec les plateformes de réservation), des régimes juridiques distincts s'appliquent, chacun imposant un contrat spécifique.
Une question revient souvent lors de nos échanges avec les conciergeries : "J'ai un contrat de prestation signé avec mon propriétaire, je collecte les revenus Airbnb sur son compte, ça suffit non ?" C'est exactement ce que nous a demandé le gérant d'une conciergerie lyonnaise qui gérait 14 appartements depuis trois ans. Réponse de Salah Belkenchir, fondateur de HostLegal et praticien : non, ça ne suffit pas — et ce montage t'expose à une requalification en gestion locative sans carte G, avec nullité rétroactive de tous tes contrats.
Pourquoi une conciergerie ne peut pas tout encadrer avec un seul contrat ?
Réponse directe : Parce que les actes accomplis par une conciergerie relèvent de régimes juridiques différents, qui ne peuvent pas être fusionnés dans un seul document sans créer des zones grises dangereuses.
Une conciergerie, dans son activité quotidienne, réalise au minimum trois types d'actes distincts :
1. Des actes de gestion locative (encaissement de revenus, conclusion de contrats de location, représentation du bailleur) → régis par la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972.
2. Des prestations de service (ménage, accueil, blanchisserie, maintenance) → régies par le droit commun des contrats (articles 1101 et suivants du Code civil).
3. Des relations de partenariat commercial avec d'autres prestataires, sous-traitants ou plateformes → régies par le droit commercial et, selon les cas, par des règles spécifiques aux agents commerciaux ou aux intermédiaires.
Le problème est simple : si tu condenses tout ça dans un "contrat de prestation de service", tu crées un document hybride qui ne respecte les exigences d'aucun de ces trois régimes. Les actes relevant de la loi Hoguet sont accomplis sans mandat conforme, ce qui les rend exposés à la nullité.
Pour aller plus loin sur ce que la loi Hoguet impose concrètement à ta conciergerie, consulte notre analyse sur pourquoi ton contrat de prestation de service ne suffit plus à protéger ta conciergerie.
Qu'est-ce que le mandat de gestion locative et pourquoi est-il obligatoire pour une conciergerie Airbnb ?
Réponse directe : Le mandat de gestion locative est le seul document qui autorise légalement une conciergerie à accomplir des actes juridiques au nom du propriétaire, notamment encaisser des revenus ou signer des contrats de location courte durée.
L'article 1er de la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970) est explicite :
"Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours [...] à la gestion immobilière."
Dès lors que tu encaisses des revenus pour le compte d'un propriétaire, que tu fixes les prix, que tu réponds aux voyageurs au nom du propriétaire ou que tu signes des contrats de location, tu exerces une activité de gestion locative au sens de la loi Hoguet. Peu importe que tu appelles ça "conciergerie", "gestion Airbnb" ou "services hôteliers".
Ce que doit obligatoirement contenir le mandat de gestion locative :
- L'identité des deux parties (mandant/mandataire)
- La désignation précise du bien immobilier concerné
- L'étendue des pouvoirs confiés au mandataire
- La durée du mandat (avec clause de renouvellement)
- Les conditions de rémunération du mandataire
- La mention explicite du numéro de carte professionnelle (carte G)
- Le numéro du compte séquestre si des fonds sont détenus
Sans ce mandat conforme, chaque acte de gestion que tu as accompli est juridiquement nul. Et ça ne joue pas qu'en théorie : nous avons analysé des décisions dans lesquelles des conciergeries ont dû rembourser des mois d'honoraires sur ce fondement. Voir notre article sur les premières condamnations de conciergeries sans carte G en 2025-2026.
Quel est le rôle du contrat de prestation de service dans une conciergerie, et à quoi se limite-t-il ?
Réponse directe : Le contrat de prestation de service couvre uniquement les actes matériels (ménage, accueil, blanchisserie, petits travaux), sans jamais permettre à la conciergerie d'agir juridiquement au nom du propriétaire.
C'est là que réside la confusion la plus répandue. Beaucoup de conciergeries rédigent un "contrat de prestation de service" en croyant qu'il couvre tout. Il ne couvre rien de ce qui relève de la loi Hoguet.
Le contrat de prestation de service est un contrat de droit commun, soumis aux articles 1710 et suivants du Code civil (louage d'ouvrage). Il est parfaitement valable pour encadrer :
- L'organisation des check-ins et check-outs
- Le ménage entre les séjours
- La fourniture de linge de maison
- La maintenance de premier niveau
- La communication avec les voyageurs sur des questions opérationnelles
En revanche, il ne peut pas couvrir :
- L'encaissement et le reversement des revenus
- La signature de contrats de location au nom du propriétaire
- La représentation du propriétaire dans un litige locatif
- La gestion d'un dépôt de garantie
Sur le terrain, Salah Belkenchir constate une erreur particulièrement fréquente : des conciergeries qui encaissent les paiements Airbnb directement sur leur compte bancaire propre, avant de reverser les sommes au propriétaire, en pensant que leur contrat de prestation "couvre" cette opération. C'est faux. Cette opération constitue un maniement de fonds pour compte de tiers, qui exige obligatoirement la carte G et un mandat de gestion conforme. Sans eux, c'est une infraction à la loi Hoguet, passible des sanctions prévues à l'article 14 de ladite loi.
À quoi sert le contrat de partenariat entre conciergeries, et est-il vraiment obligatoire ?
Réponse directe : Le contrat de partenariat est indispensable dès que ta conciergerie collabore avec d'autres prestataires ou sous-traite des missions, afin de définir les responsabilités de chacun et d'éviter une requalification en contrat de travail ou en gestion occulte.
Le contrat de partenariat est le troisième pilier du trio, et celui qu'on oublie le plus souvent.
Dans la pratique, les conciergeries fonctionnent rarement seules. Elles travaillent avec :
- Des prestataires de ménage indépendants
- D'autres conciergeries pour des missions de co-gestion ou de sous-traitance géographique
- Des gestionnaires de channel managers
- Des agents locaux pour des marchés qu'elles ne couvrent pas directement
Sans contrat de partenariat clair, trois risques majeurs apparaissent :
1. Requalification en contrat de travail : si tu travailles régulièrement avec un prestataire unique, sans contrat formalisant l'indépendance de la relation, l'URSSAF ou le Conseil des prud'hommes peut requalifier la relation en contrat de travail. Tu deviens alors l'employeur de fait, avec toutes les cotisations et indemnités qui s'ensuivent.
2. Solidarité en cas de litige propriétaire : si un partenaire cause un dommage (vol, dégradation, non-respect d'une consigne), l'absence de contrat te rend solidairement responsable sans recours clairement défini.
3. Violation de la loi Hoguet par voie indirecte : si tu sous-traites des actes de gestion locative à un partenaire qui n'est pas lui-même titulaire de la carte G, vous êtes tous les deux en infraction — toi pour avoir sous-traité des actes réglementés à un non-habilité, lui pour les avoir accomplis sans titre.
Le contrat de partenariat doit donc délimiter précisément quels actes sont délégués, à qui, dans quelles conditions, et avec quelle couverture de responsabilité.
Comparatif des 3 contrats obligatoires en conciergerie : mandat, prestation, partenariat
Voici le tableau comparatif des trois contrats que toute conciergerie professionnelle doit avoir en place en 2026 :
| Critère | Mandat de gestion locative | Contrat de prestation de service | Contrat de partenariat |
|---|---|---|---|
| **Base légale** | Loi Hoguet n°70-9 du 2/01/1970 art. 1er | Code civil art. 1710 et s. | Code de commerce + Code civil |
| **Actes couverts** | Encaissement revenus signature baux représentation propriétaire | Ménage accueil maintenance blanchisserie | Sous-traitance co-gestion relations prestataires |
| **Carte G requise ?** | ✅ Obligatoire | ❌ Non requise | ⚠️ Si actes Hoguet sous-traités : oui |
| **Risque si absent** | Nullité des actes + sanctions pénales art. 14 loi Hoguet | Litige sur les honoraires absence de cadre | Requalification travail solidarité en cas de litige |
| **Durée conseillée** | 1 an renouvelable par tacite reconduction | Par mission ou annuel | Par projet ou annuel |
| **Mention obligatoire** | N° carte G compte séquestre pouvoirs exacts | Description précise des missions tarifs | Périmètre exact des actes délégués responsabilités |
| **Signataire côté conciergerie** | Titulaire carte G uniquement | Gérant ou représentant légal | Gérant ou représentant légal |
Ce tableau illustre pourquoi ces trois contrats ne sont pas interchangeables. Chacun répond à une logique juridique distincte, avec des conséquences radicalement différentes en cas d'absence.
Qu'est-ce qu'une faute professionnelle en conciergerie, et l'absence de contrat suffit-elle à la caractériser ?
Réponse directe : Oui. Exercer des actes de gestion locative sans mandat conforme constitue une faute professionnelle au sens strict — elle engage la responsabilité civile de la conciergerie et peut déclencher des sanctions pénales.
La notion de faute professionnelle en conciergerie se caractérise par plusieurs éléments cumulatifs :
- Un acte accompli en dehors du cadre légal : gérer un bien immobilier au sens de la loi Hoguet sans être titulaire de la carte G, ou accomplir des actes de gestion sans mandat conforme.
- Un préjudice causé à autrui : le propriétaire qui découvre que ses contrats de location sont nuls, le voyageur dont le dépôt de garantie a été mal géré, le fisc qui constate des flux non déclarés.
- Un lien de causalité entre l'acte et le préjudice.
Les actes accomplis par un intermédiaire en gestion locative sans respecter les conditions imposées par la loi Hoguet exposent le mandat à la nullité : les dispositions des articles 1er et 4 de cette loi sont d'ordre public (Cass. 1re civ., 28 avril 2011, n° 10-14.258), et un contrat annulé est censé n'avoir jamais existé (article 1178 du Code civil).
« Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. […] Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution […]. » — Article 1178 du Code civil
Concrètement : si tu gères 10 appartements sans mandat conforme, tous tes contrats sont nuls. Tous tes honoraires perçus peuvent être réclamés en remboursement. Et si tu n'as pas la carte G, tu t'exposes aux sanctions pénales prévues à l'article 14 de la loi Hoguet : jusqu'à 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende.
Pour une vision complète des risques pénaux et civils, consulte notre article sur les sanctions contre les conciergeries sans carte G en 2026.
Comment les contrôles DGCCRF détectent-ils l'absence de contrats conformes dans une conciergerie ?
Réponse directe : La DGCCRF vérifie systématiquement l'existence et la conformité des mandats de gestion lors de ses contrôles — l'absence de mandat ou d'un mandat incomplet est l'un des premiers motifs de mise en demeure.
Les contrôles DGCCRF sur les conciergeries se sont intensifiés depuis 2024, notamment dans le sillage de la loi Le Meur. Les agents vérifient, lors de leurs inspections :
1. L'existence d'un mandat de gestion pour chaque bien géré — document daté, signé, et comportant toutes les mentions obligatoires prévues par le décret n°72-678 du 20 juillet 1972.
2. La détention de la carte G par le mandataire ou son titulaire délégant.
3. La conformité du contrat de prestation au regard de la description réelle des actes accomplis (si tu encaisses des revenus mais que ton contrat dit "ménage et accueil", c'est un signal d'alarme immédiat).
4. L'existence d'un compte séquestre séparé pour les fonds détenus pour compte de tiers.
Sur le terrain, Salah Belkenchir a accompagné plusieurs conciergeries après un contrôle DGCCRF. Le point commun de celles qui ont été sanctionnées : elles avaient un contrat de prestation, sans mandat, et encaissaient les revenus sur leur compte courant. C'est le schéma le plus courant — et le plus risqué.
Notre article sur les contrôles DGCCRF et ce que tu risques sans carte G détaille les étapes d'un contrôle et les éléments que les agents vérifient en priorité.
La loi Le Meur 2025-2026 a-t-elle renforcé l'obligation du trio contractuel pour les conciergeries ?
Réponse directe : Oui. La loi Le Meur a renforcé le cadre de contrôle et de traçabilité des intermédiaires en location courte durée, ce qui rend l'absence de contrats conformes encore plus risquée qu'avant.
La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur) n'a pas directement créé de nouvelles obligations contractuelles, mais elle a :
- Renforcé les obligations de déclaration et de traçabilité des intermédiaires en location meublée de tourisme
- Élargi les pouvoirs de contrôle des communes et de l'État sur les plateformes et leurs partenaires
- Clarifié que les conciergeries agissant pour le compte de propriétaires relèvent du champ d'application de la loi Hoguet dès lors qu'elles accomplissent des actes de gestion
En pratique, cela signifie que les communes peuvent désormais croiser les données des plateformes (numéros d'enregistrement des annonces) avec les informations des intermédiaires. Si tu gères un bien sans mandat conforme et que ton nom apparaît comme gestionnaire sur Airbnb ou Booking, la traçabilité est immédiate.
Pour comprendre l'ensemble des nouvelles obligations introduites par la loi Le Meur, notre article dédié reste la référence : loi Le Meur pour les conciergeries en 2025-2026.
Comment structurer le trio contractuel quand la conciergerie ne détient pas elle-même la carte G ?
Réponse directe : La solution légale est la délégation de carte G : la conciergerie s'adosse à un titulaire de carte G qui endosse la responsabilité des actes Hoguet, ce qui permet de maintenir le trio contractuel en conformité sans détenir la carte en propre.
C'est précisément le modèle développé par HostLegal. Mais avant d'en parler, voici comment fonctionne la structuration contractuelle dans ce schéma :
Étape 1 — Le mandat de gestion est signé par le titulaire de la carte G (et non par la conciergerie directement). C'est lui qui est juridiquement mandataire du propriétaire.
Étape 2 — Un contrat de délégation est conclu entre le titulaire de la carte G et la conciergerie, définissant précisément les missions déléguées, les actes autorisés, et les conditions de responsabilité.
Étape 3 — Le contrat de prestation de service entre la conciergerie et le propriétaire couvre les actes matériels (ménage, accueil, etc.) qui ne relèvent pas de la loi Hoguet.
Étape 4 — Le contrat de partenariat encadre les relations avec les sous-traitants et prestataires tiers.
Ce montage est légal à condition que le titulaire de la carte G exerce un contrôle effectif sur les actes de gestion délégués — c'est une exigence posée par la loi Hoguet elle-même. Un simple "prêt de carte G" sans supervision réelle est illégal et expose les deux parties.
Pour comprendre comment fonctionne concrètement ce mécanisme de délégation, consulte notre article sur la délégation de carte G pour les conciergeries : comment ça fonctionne.