Tu gères des appartements pour le compte de propriétaires — check-ins, ménages, communication voyageurs, reversement des loyers. Ton activité tourne. Et pourtant, si tu n'as pas de carte G, ou si tu n'as pas délégué cette obligation à un titulaire, chaque mandat que tu signes est une bombe à retardement juridique.
En 2026, la situation s'est durcie. Les contrôles DGCCRF se multiplient, les tribunaux commencent à rendre des décisions, et la loi Le Meur a renforcé les obligations déclaratives qui mettent les conciergeries dans le viseur. Le problème n'est plus théorique : exercer une activité de gestion locative sans carte G expose à des sanctions pénales, à la nullité des contrats signés, et à devoir rembourser des honoraires déjà encaissés.
Une question revient souvent lors de nos échanges avec les conciergeries : "Je ne fais que les check-ins et le ménage, je ne touche pas aux loyers — est-ce que j'ai vraiment besoin d'une carte G ?" Réponse directe de Salah Belkenchir, fondateur de HostLegal et gestionnaire de 30 appartements : "Dès que tu signes un mandat avec un propriétaire, dès que tu encaisses ou que tu reversement un loyer, dès que tu négocies une réservation en son nom — tu exerces une activité réglementée. Peu importe l'étiquette que tu mets dessus."
Quelles activités d'une conciergerie Airbnb déclenchent l'obligation de carte G ?
Réponse directe : Toute activité consistant à gérer un bien immobilier pour le compte d'autrui contre rémunération — y compris dans le cadre de la location courte durée Airbnb — déclenche l'obligation de détenir une carte professionnelle G au sens de la loi Hoguet.
La loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, encadre l'ensemble des activités d'entremise et de gestion immobilières. Son article 1er soumet à cette réglementation toute personne qui, de façon habituelle, gère des immeubles ou des fonds pour le compte d'autrui.
Concrètement, voici les activités qui activent cette obligation pour une conciergerie courte durée :
- Signer un mandat de gestion avec un propriétaire
- Encaisser ou reverser des loyers, même ponctuellement
- Négocier ou confirmer des réservations au nom du propriétaire
- Fixer ou ajuster les prix de location en son nom
- Gérer les litiges avec les voyageurs à la place du propriétaire
En revanche, des prestations purement logistiques — livraison de linge, ménage sans lien avec la gestion du bien, accueil physique sans mandat — peuvent, dans certaines configurations strictes, sortir du champ de la loi Hoguet. Mais cette frontière est extrêmement ténue et rarement respectée dans la pratique.
Pour savoir exactement où se situe ton activité, consulte notre analyse détaillée : Carte G : est-elle obligatoire pour votre conciergerie ?
Quelles sont les sanctions pénales pour exercice illégal d'activité de gestion locative sans carte G ?
Réponse directe : L'exercice illégal d'activité de gestion locative sans carte G est un délit pénal puni de 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende (article 14 de la loi Hoguet) — peine portée à 2 ans et 30 000 € si la conciergerie reçoit ou détient des fonds pour le compte des propriétaires (article 16).
L'article 14 de la loi Hoguet est sans ambiguïté. Il punit le fait de se livrer, de manière habituelle, aux opérations mentionnées à l'article 1er sans être titulaire de la carte professionnelle :
Article 14 de la loi Hoguet : « Est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende le fait : a) De se livrer ou prêter son concours, d'une manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations visées à l'article 1er sans être titulaire de la carte instituée par l'article 3 […] »
- 2 ans d'emprisonnement
- 30 000 € d'amende
Ces peines s'appliquent aux personnes physiques (le gérant de la conciergerie). Pour les personnes morales (sociétés), le code pénal prévoit une multiplication par cinq du montant de l'amende, soit jusqu'à 37 500 € (article 131-38 du Code pénal) — et jusqu'à 150 000 € en cas de détention de fonds (article 16).
À ces peines principales peuvent s'ajouter des peines complémentaires : interdiction d'exercer l'activité professionnelle en cause, affichage ou diffusion de la décision.
⚠️ Ces montants ne sont pas théoriques. Les premières condamnations commencent à tomber. L'analyse de ces jugements est disponible dans notre article : Premières condamnations de conciergeries sans carte G en 2025-2026
Qu'est-ce que la nullité du contrat de gestion locative et comment s'applique-t-elle à une conciergerie ?
Réponse directe : Un contrat de gestion locative signé sans carte G est exposé à la nullité : le propriétaire peut la demander pendant cinq ans (article 2224 du Code civil), et les sommes versées peuvent alors être restituées (article 1178).
La jurisprudence est constante sur ce point. La Cour de cassation juge que les dispositions de la loi Hoguet sont d'ordre public (Cass. 1re civ., 28 avril 2011, n° 10-14.258) et que l'annulation d'un mandat irrégulier prive l'intermédiaire de sa rémunération (Cass. 1re civ., 12 novembre 2020, n° 19-14.025).
La nature exacte de cette nullité (absolue ou relative) dépend de la règle méconnue : pour les simples vices de forme du mandat, la Cour de cassation retient une nullité relative (Cass. ch. mixte, 24 février 2017, n° 15-20.411). Dans tous les cas, l'action se prescrit par cinq ans (article 2224 du Code civil).
Pour ta conciergerie, cela signifie concrètement :
- Tous les mandats signés sans carte G sont nuls
- Le propriétaire peut demander l'annulation à tout moment, même après des années d'exécution
- Les honoraires perçus sur la base de ces mandats nuls doivent être restitués
- La conciergerie ne peut pas réclamer de paiement pour les prestations effectuées sous mandat nul
C'est ce qu'on appelle l'effet rétroactif de la nullité : juridiquement, le contrat est censé n'avoir jamais existé.
Pour comprendre comment cet arrêt de la Cour de cassation de janvier 2024 s'articule avec la situation des conciergeries : Ce que l'arrêt Cour de cassation de janvier 2024 change vraiment pour les conciergeries
Une conciergerie sans carte G peut-elle être forcée à rembourser ses honoraires déjà encaissés ?
Réponse directe : Oui. La nullité du contrat entraîne une restitution des sommes versées — ce qu'on appelle les restitutions consécutives à la nullité. Un tribunal peut ordonner à la conciergerie de rembourser l'intégralité des honoraires perçus.
C'est le scénario que les conciergeries sous-estiment systématiquement. Voici comment il se déroule en pratique :
1. Un propriétaire (ou un concurrent, ou la DGCCRF) signale l'absence de carte G
2. Le tribunal prononce la nullité du mandat
3. Il ordonne les restitutions réciproques : le propriétaire récupère le bien dans l'état, la conciergerie doit rendre les honoraires
4. En théorie, la conciergerie pourrait demander une indemnisation pour les services rendus — mais en pratique, les tribunaux sont très réticents à indemniser celui qui a violé une règle d'ordre public
Salah Belkenchir, qui est en contact régulier avec des dizaines de conciergeries, observe un schéma récurrent : "Les conciergeries pensent que si le propriétaire est content, il ne dira rien. C'est vrai — jusqu'au jour où il y a un différend, une vente du bien, un divorce. C'est là que l'avocat du propriétaire sort la carte G et que tout s'effondre. On a vu des remboursements de plusieurs dizaines de milliers d'euros."
Tableau comparatif : conciergerie avec carte G vs conciergerie sans carte G en 2026
| Critère | Conciergerie avec carte G (ou délégation légale) | Conciergerie sans carte G |
|---|---|---|
| **Validité des mandats signés** | Valide opposable exécutoire | Exposé à la nullité (règles d'ordre public) |
| **Risque pénal** | Aucun | 6 mois + 7 500 € (art. 14 loi Hoguet) ; 2 ans + 30 000 € si détention de fonds (art. 16) |
| **Amende personne morale** | Aucune | Jusqu'à 37 500 € (150 000 € si détention de fonds) — art. 131-38 C. pén. |
| **Honoraires déjà encaissés** | Définitivement acquis | Remboursement forcé possible sur décision judiciaire |
| **Contrôle DGCCRF** | Risque maîtrisé | Exposition directe aux sanctions administratives |
| **Assurance responsabilité civile professionnelle** | Obligatoire et opérationnelle | Souvent nulle ou non applicable (activité illégale) |
| **Effet sur les contrats en cours** | Pleine exécution | Annulables pendant 5 ans (art. 2224 C. civ.) avec effet rétroactif |
| **Capacité à encaisser les loyers** | Autorisée avec compte séquestre | Illégale sans carte G et sans garantie financière |
| **Situation vis-à-vis des plateformes (Airbnb Booking)** | Conforme | Non-conforme aux CGU professionnelles |
| **Solution pour se régulariser** | — | Délégation de carte G via un titulaire agréé |
Quelles sont les sanctions administratives de la DGCCRF contre une conciergerie Airbnb sans carte G ?
Réponse directe : La DGCCRF peut prononcer des injonctions de cesser l'activité, des amendes administratives et transmettre le dossier au parquet pour poursuites pénales.
La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes est l'autorité de contrôle principale pour les pratiques commerciales des conciergeries. En 2026, ses agents ont reçu des instructions pour renforcer les contrôles sur les activités de gestion locative non déclarées, dans le sillage de la loi Le Meur.
Lors d'un contrôle, la DGCCRF peut :
- Vérifier l'existence de la carte G et du mandat écrit
- Contrôler la tenue du registre des mandats (obligation légale)
- Vérifier l'existence d'un compte séquestre séparé pour les fonds des clients
- Constater les infractions et dresser un procès-verbal
- Saisir le procureur de la République pour déclenchement de poursuites pénales
Les amendes administratives directes peuvent atteindre 15 000 € par infraction constatée dans certaines configurations (pratiques commerciales trompeuses, notamment si la conciergerie se présente comme "agence" ou "gestionnaire" sans en avoir le droit).
Pour comprendre en détail le déroulement d'un contrôle et comment s'y préparer : Contrôle DGCCRF d'une conciergerie : ce que tu risques sans carte G
Une conciergerie Airbnb qui encaisse les loyers sans carte G commet-elle une infraction distincte ?
Réponse directe : Oui. L'encaissement de fonds pour le compte d'autrui sans être titulaire de la carte G et sans disposer d'une garantie financière constitue une infraction autonome à la loi Hoguet.
La loi Hoguet impose, à côté de la carte professionnelle, deux obligations complémentaires à toute personne qui détient des fonds pour le compte de ses clients :
1. Une garantie financière : souscrite auprès d'un organisme habilité (banque, compagnie d'assurance, caisse de garantie), elle couvre le remboursement des fonds détenus en cas de défaillance
2. Un compte séquestre séparé : les fonds des clients ne peuvent pas être mélangés avec les fonds propres de la conciergerie
Sans carte G, tu ne peux légalement souscrire ni la garantie financière, ni ouvrir un compte séquestre professionnel conforme. Chaque encaissement de loyer est donc une infraction supplémentaire, distincte de l'exercice illégal de l'activité.
En pratique, une conciergerie qui encaisse des loyers sans carte G cumule :
- L'infraction d'exercice illégal (art. 14 loi Hoguet)
- La détention illégale de fonds appartenant à des tiers
- L'exposition à une action en responsabilité civile du propriétaire en cas de perte ou de détournement
Comment la loi Le Meur de 2024-2025 aggrave-t-elle les risques pour les conciergeries sans carte G ?
Réponse directe : La loi Le Meur renforce les obligations déclaratives des intermédiaires de location courte durée et accroît la visibilité des conciergeries auprès des autorités, augmentant mécaniquement le risque de contrôle et de détection des situations irrégulières.
La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur) a introduit plusieurs dispositions qui impactent directement les conciergeries opérant en zone tendue ou gérant des meublés de tourisme :
- Obligation de déclaration renforcée des meublés de tourisme auprès des communes
- Transmission automatique de données par les plateformes (Airbnb, Booking) aux administrations fiscales et locales
- Pouvoirs accrus des communes pour contrôler et sanctionner les locations non conformes
Conséquence directe pour les conciergeries : la traçabilité des flux entre propriétaires, conciergeries et plateformes est désormais beaucoup plus fine. Une conciergerie qui gère 20 appartements sans carte G laisse une empreinte documentaire claire, visible par l'administration, sans qu'un contrôle actif soit nécessaire.
L'article complet sur les nouvelles obligations issues de cette loi : Loi Le Meur pour les conciergeries (2025-2026) : les nouvelles obligations que tu ne peux pas ignorer
80 % des conciergeries sont en infraction : pourquoi la prise de conscience est-elle si tardive ?
Réponse directe : Parce que la loi Hoguet n'a pas été rédigée pour la location courte durée, et que pendant des années, ni les plateformes ni les organismes professionnels n'ont alerté les acteurs du secteur.
Salah Belkenchir l'observe quotidiennement dans ses échanges avec les conciergeries : "La plupart des fondateurs de conciergeries sont d'anciens hosts Airbnb ou des entrepreneurs du digital. Personne ne leur a dit que gérer des appartements pour d'autres, c'est une activité réglementée depuis 1970. Ils ont monté leur business de bonne foi, et un jour ils réalisent qu'ils sont en infraction sur l'ensemble de leurs contrats."
Ce retard de prise de conscience s'explique par plusieurs facteurs :
- Airbnb et Booking ne vérifient pas la carte G des conciergeries qui utilisent leurs plateformes
- Les experts-comptables spécialisés en e-commerce ou en startup ne maîtrisent pas nécessairement le droit immobilier
- Les associations professionnelles du secteur de la conciergerie ont mis du temps à formaliser ces obligations
- L'absence de contrôles systématiques jusqu'en 2023-2024 a entretenu un sentiment de sécurité illusoire
La réalité documentée est disponible ici : 80 % des conciergeries en France exercent illégalement sans le savoir — Voici les preuves