Conciergerie sans carte G : quels risques concrets en 2026 ?
Oui, et sur deux terrains. Sans carte G, une conciergerie qui gère des locations pour le compte de propriétaires encourt 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende (article 14 de la loi Hoguet) ainsi que la nullité de ses contrats — le tribunal judiciaire de Tours l'a appliqué en janvier 2025. Et si elle gère des logements loués sans autorisation de changement d'usage, elle peut être condamnée jusqu'à 100 000 € par local : 220 000 € à Paris en juillet 2026.
Pendant des années, l'argument était toujours le même : « Les tribunaux ne condamnent personne, c'est du bluff. » Les décisions récentes montrent le contraire. À Tours, en janvier 2025, un tribunal a annulé le contrat d'une conciergerie qui exerçait sans carte professionnelle et lui a refusé tout paiement. À Paris, en juillet 2026, une conciergerie et une propriétaire ont chacune été condamnées à 220 000 € d'amende pour des locations illégales — soit 440 000 € au total.
Ce n'est plus de la théorie juridique. C'est de la jurisprudence. Et elle s'accumule.
Une question revient souvent lors de nos échanges avec les conciergeries : « Est-ce que ça arrive vraiment, ou c'est juste pour faire peur ? » La réponse est documentée : oui, ça arrive. Les deux affaires analysées ci-dessous montrent que les tribunaux sanctionnent les conciergeries — et sur deux fondements différents, qu'il faut bien distinguer.
Réponse directe : Oui. Le tribunal judiciaire de Tours a annulé en janvier 2025 le contrat d'une conciergerie qui exerçait sans carte professionnelle, en la privant de toute rémunération. Et depuis la loi Le Meur, une conciergerie peut aussi être condamnée pour les locations illégales qu'elle gère : 220 000 € à Paris en juillet 2026. Dans les deux cas, peu importe le nom du contrat : le juge regarde ce que fait réellement la conciergerie.
Pourquoi 2025 marque un tournant dans la répression des conciergeries sans carte G ?
Réponse directe : Après des années de flou judiciaire, les tribunaux français ont commencé à appliquer la loi Hoguet aux conciergeries dès lors que leurs activités relèvent objectivement de la gestion locative — indépendamment du nom donné au contrat.
Jusqu'en 2024, les conciergeries pouvaient argumenter que leur activité relevait de la simple prestation de service, non soumise à la loi Hoguet. Cette lecture était tolérée par défaut. Elle ne l'est plus.
Deux évolutions ont changé la donne :
- La loi Le Meur (19 novembre 2024) a renforcé les obligations et les sanctions des intermédiaires de la location courte durée — notamment une amende jusqu'à 100 000 € par local contre toute personne qui prête son concours à un changement d'usage illicite (article L. 651-2-1 du Code de la construction et de l'habitation).
- Les juges appliquent un critère fonctionnel : ils doivent restituer leur exacte qualification aux actes, sans s'arrêter à la dénomination du contrat (article 12 du Code de procédure civile).
Résultat : les tribunaux appliquent désormais un critère fonctionnel, pas contractuel. Peu importe que ton contrat s'appelle « prestation de service ». Ce qui compte, c'est ce que tu fais réellement.
Jugement du tribunal de Tours (28 janvier 2025) : le contrat annulé, les honoraires perdus
Réponse directe : Selon les comptes rendus publiés, le tribunal judiciaire de Tours a débouté le 28 janvier 2025 une conciergerie de sa demande en paiement : le contrat était nul, car la société exerçait sans carte professionnelle une activité relevant de la gestion immobilière.
Les faits
D'après les comptes rendus disponibles, la conciergerie effectuait pour un propriétaire les missions suivantes : fixation des tarifs sur les plateformes en fonction des conditions de marché, gestion du calendrier de disponibilité, mise à jour des annonces, accueil des voyageurs, gestion des départs et du ménage, ainsi que des petits entretiens courants. Elle ne collectait pas directement les loyers — les versements passaient par Airbnb.
Le propriétaire a cessé de payer. La conciergerie a saisi le tribunal. Le tribunal a donné raison au propriétaire.
Le raisonnement du juge
Selon ces comptes rendus, le juge a retenu que la conciergerie ne se limitait pas à des tâches d'exécution matérielle (ménage, remise de clés). Elle prenait des décisions de gestion à la place du propriétaire : fixer les prix, arbitrer les disponibilités, gérer les relations avec les voyageurs. Ces activités relèvent de la gestion immobilière au sens de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet).
Faute de carte professionnelle, le contrat a été jugé nul. La prestation avait été rendue, mais la société ne pouvait réclamer aucune rémunération.
Ce que ça signifie pour toi
Si tu fixes les prix, gères le calendrier ou arbitres des décisions pour le compte du propriétaire sans sa validation systématique et documentée, tu es potentiellement dans le même cas que cette conciergerie. La qualité de ton service ne joue aucun rôle : le contrat est nul sur le fond, pas sur la forme.
Source : ce jugement de première instance n'est pas publié sur Légifrance ; il est rapporté par plusieurs publications spécialisées. Sa portée reste celle d'une décision isolée, susceptible d'appel.
Condamnation à Paris (juillet 2026) : 220 000 € d'amende pour une conciergerie — mais pas pour défaut de carte G
Réponse directe : Le 10 juillet 2026, le tribunal judiciaire de Paris a condamné une propriétaire et sa société de conciergerie à 220 000 € d'amende chacune, pour avoir loué quatre logements en meublé de tourisme sans l'autorisation de changement d'usage exigée à Paris. Le fondement n'est pas la loi Hoguet mais le Code de la construction et de l'habitation.
Les faits
Selon les comptes rendus publiés, quatre appartements situés dans les 7e et 8e arrondissements étaient loués sur Airbnb depuis 2022 et 2023, sans autorisation préalable de changement d'usage. Les annonces étaient encore actives au moment de l'audience, et les recettes cumulées dépassaient 410 000 € entre 2022 et 2024.
Le raisonnement du juge
Depuis la loi Le Meur, l'article L. 651-2-1 du Code de la construction et de l'habitation permet de condamner toute personne qui prête son concours, par une activité d'entremise ou par la mise à disposition de services, à la transformation illégale d'un logement — jusqu'à 100 000 € par local. C'est ce qui a permis de viser directement la conciergerie, et plus seulement la propriétaire.
Les deux condamnations s'additionnent : 220 000 € pour la propriétaire, 220 000 € pour la conciergerie, soit 440 000 € au total.
Ce qui change avec ce jugement
Pour la première fois à Paris, une conciergerie est condamnée au même niveau que la propriétaire. La leçon est double : la carte G ne protège pas de ce risque-là, et vérifier l'autorisation de changement d'usage de chaque logement fait désormais partie de ta diligence de gestionnaire.
Sources : Yahoo Finance (actualité du 10 juillet 2026), analyses des cabinets Kohen Avocats et Ellipsis Avocats (juillet 2026).
Quelles activités déclenchent concrètement l'obligation de carte G ?
Réponse directe : La carte G est requise dès lors que la conciergerie effectue une ou plusieurs des activités suivantes pour le compte d'un propriétaire : encaissement de loyers ou d'acomptes, fixation autonome des tarifs, représentation du propriétaire face aux tiers, signature de contrats de séjour.
Le critère clé est la délégation de pouvoir réel. Si tu agis pour le compte du propriétaire en exerçant un pouvoir décisionnel sur son bien, tu es dans le champ de la loi Hoguet.
Les activités sans carte G (hors gestion) :
- Ménage, linge, accueil physique des voyageurs
- Réalisation de l'état des lieux si le contrat est déjà signé par le propriétaire
- Maintenance de routine (entretien ménager courant, petites réparations)
- Communication avec les voyageurs pour des questions purement logistiques
Les activités avec carte G obligatoire :
- Encaissement des loyers, acomptes, taxes de séjour pour le compte du propriétaire
- Signature de contrats de location ou d'acomptes en tant que mandataire
- Fixation autonome des tarifs ou arbitrage des disponibilités sans validation systématique du propriétaire
- Gestion des litiges, négociation d'indemnisations, représentation face aux assureurs
- Mise en ligne des annonces incluant les conditions locatives engageant le propriétaire
La ligne de démarcation n'est pas toujours nette — et c'est précisément pour ça que les juges ont commenc�� à trancher.
Les sanctions prévues par l'article 14 de la loi Hoguet : ce que dit vraiment le texte
Réponse directe : L'article 14 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 prévoit six mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende pour l'exercice habituel d'activités de gestion immobilière sans carte G — même si c'est à titre accessoire.
Le texte exact
> « Est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 Euros d'amende le fait de se livrer ou prêter son concours, d'une manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations visées à l'article 1er sans être titulaire de la carte instituée par l'article 3. »
>
> — Article 14 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970
Trois mots importants dans ce texte :
- « habituelle » : pas besoin de faire ça tous les jours. Plusieurs propriétaires gérés sur la durée = caractère habituel.
- « même à titre accessoire » : si la conciergerie dit « je fais surtout du ménage, la gestion c'est secondaire », ça ne change rien.
- « prêter son concours » : même aider un tiers à faire ces opérations peut suffire.
Les sanctions civiles associées
Au-delà des peines pénales, la conséquence la plus lourde en pratique est la nullité du contrat. Elle entraîne :
- La perte du droit à rémunération pour les prestations futures
- La restitution des honoraires déjà perçus, dans la limite du délai de prescription de cinq ans prévu par l'article 2224 du Code civil
- L'impossibilité de se retourner contre le propriétaire en cas de dommages ou d'impayés
La nullité du contrat : ce que ça signifie en argent pour ta trésorerie
Réponse directe : Si un tribunal prononce la nullité de ton contrat, tu perds non seulement tes créances futures, mais tu peux être contraint de rembourser jusqu'à cinq ans d'honoraires perçus — soit, selon ton chiffre d'affaires, plusieurs dizaines à centaines de milliers d'euros.
Faisons le calcul concret :
| Scénario | CA mensuel moyen | Durée contractuelle remboursable | Exposition maximale théorique |
|---|---|---|---|
| Petite conciergerie (5 biens) | 2 000 € | 36 mois | 72 000 € |
| Conciergerie moyenne (20 biens) | 8 000 € | 48 mois | 384 000 € |
| Grande conciergerie (50 biens) | 20 000 € | 60 mois | 1 200 000 € |
Ces montants sont une exposition maximale théorique : en cas de nullité, le propriétaire peut demander la restitution des honoraires versés (article 1178 du Code civil), et c'est le juge qui en fixe l'étendue.
Points clés :
- La prescription quinquennale court à compter du jour où le propriétaire a eu connaissance de l'ill��galité
- Le tribunal peut condamner la conciergerie à rembourser tout ou partie des honoraires perçus
- La condamnation est exécutoire, avec saisie possible des comptes bancaires
Comment la délégation de carte G protège ta conciergerie de ces risques
Réponse directe : La délégation de carte G permet à une conciergerie sans carte professionnelle d'exercer légalement l'ensemble des activités de gestion locative, en opérant sous l'habilitation d'un titulaire de carte G — sans avoir à obtenir la carte elle-même.
Comment ça fonctionne
Le titulaire de la carte G (ici HostLegal) habilite la conciergerie à agir en son nom pour les opérations relevant de la gestion immobilière réglementée. Concrètement :
- Les contrats signés par la conciergerie sont valides juridiquement
- Les encaissements de loyers ou d'acomptes sont couverts
- La gestion du calendrier, des tarifs et des litiges relève d'une activité autorisée
- En cas de contrôle ou de litige, la conciergerie n'est pas en situation d'exercice illégal
Ce qui change après la délégation
Avant la délégation : chaque action de gestion réelle expose à la nullité du contrat et aux sanctions pénales.
Après la délégation : l'activité est légalisée sans rupture du modèle économique de la conciergerie.
Ce que la délégation ne couvre pas
La délégation de carte G ne protège pas contre les infractions non liées à la loi Hoguet : location sans autorisation de changement d'usage (comme dans l'affaire parisienne de juillet 2026), non-respect des quotas de 120 jours, ou défaut d'enregistrement municipal prévu par la loi Le Meur.