Tu as un beau contrat. Rédigé par un avocat, ou repris d'un modèle sérieux. Il précise que tu es "prestataire de services", que tu n'exerces aucune activité réglementée, que tu n'agis pas au nom du propriétaire. Tu t'es dit que c'était suffisant. Que tant que le mot "mandat" n'apparaissait pas, tu étais dans les clous.
En 2026, ce raisonnement est devenu dangereux. La loi Hoguet — loi n°70-9 du 2 janvier 1970 — ne se préoccupe pas du titre que tu donnes à ton contrat. Ce qui compte, c'est ce que tu fais concrètement. Et si ce que tu fais ressemble à de la gestion locative, les juges requalifient. Sans préavis. Sans avertissement. Et les conséquences sont lourdes.
Une question revient souvent lors de nos échanges avec les conciergeries : "J'ai un contrat de prestation de service signé avec chaque propriétaire, je m'occupe des check-ins, du ménage et des remontées de prix — mais je ne touche pas les loyers directement, donc je ne suis pas concerné par la carte G ?" C'est la question que Salah entend deux à trois fois par semaine. Sa réponse directe : si tu influences les conditions financières de la location et que tu agis pour le compte du propriétaire, peu importe que tu ne touches pas le loyer toi-même — tu exerces une activité de gestion locative au sens de la loi Hoguet, et ton contrat ne te protège pas.
Qu'est-ce que la requalification en mandat, et pourquoi ça arrive à des conciergeries qui pensaient être en règle ?
Réponse directe : La requalification en mandat, c'est quand un juge décide que ton contrat, quel que soit son intitulé, produit les effets juridiques d'un mandat de gestion locative — ce qui t'impose automatiquement la carte G.
La loi Hoguet s'applique à toute personne qui, à titre habituel, se livre aux activités suivantes : la gestion immobilière, la mise en location, la location ou la sous-location d'immeubles pour le compte d'autrui. Le texte de référence est l'article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, complété par le décret n°72-678 du 20 juillet 1972.
Le point critique, c'est la notion "pour le compte d'autrui". Dès lors que tu gères un bien qui appartient à quelqu'un d'autre, que tu prends des décisions qui engagent sa situation locative — même indirectement — tu entres dans le champ d'application de la loi Hoguet.
Les juges appliquent une méthode simple : ils regardent la réalité économique et opérationnelle de la relation, pas son habillage contractuel. Ils posent trois questions :
- Est-ce que la conciergerie agit pour le compte du propriétaire ?
- Est-ce que la conciergerie prend des décisions qui affectent le bien immobilier ou ses conditions de location ?
- Est-ce que la conciergerie perçoit une rémunération en lien avec ces activités ?
Si les trois réponses sont "oui", la requalification est probable, indépendamment du nom donné au contrat.
👉 Pour comprendre ce que ça signifie concrètement pour ton activité, consulte notre article sur le mandat de gestion locative et ce que ça change vraiment pour une conciergerie.
Quelles activités concrètes d'une conciergerie Airbnb déclenchent l'obligation de carte G ?
Réponse directe : Gérer les annonces, fixer ou ajuster les prix, communiquer avec les voyageurs au nom du propriétaire, ou encaisser des paiements pour son compte — chacune de ces actions peut suffire à déclencher l'application de la loi Hoguet.
C'est là que beaucoup de conciergeries se trompent. Elles pensent que la carte G concerne uniquement les agences immobilières traditionnelles qui encaissent les loyers. C'est une lecture trop restrictive — et dangereuse.
Voici les activités qui, seules ou combinées, exposent une conciergerie à une requalification :
| Activité | Risque de requalification | Pourquoi |
|---|---|---|
| Gestion des annonces Airbnb/Booking au nom du propriétaire | **Élevé** | Acte de mise en location pour le compte d'autrui |
| Ajustement dynamique des prix (yield management) | **Élevé** | Décision financière engageant le bien du mandant |
| Communication avec les voyageurs au nom du propriétaire | **Moyen à élevé** | Représentation de fait du propriétaire |
| Collecte et reversement des loyers ou acomptes | **Très élevé** | Maniement de fonds = obligation de garantie financière |
| Organisation des check-ins/check-outs uniquement | **Faible** | Prestation matérielle sans dimension décisionnelle |
| Gestion des litiges voyageurs (remboursements réclamations) | **Élevé** | Décision affectant le patrimoine du propriétaire |
| Sélection des locataires ou validation des réservations | **Très élevé** | Acte de mise en location au sens strict |
Le check-in seul ne pose pas de problème. Le problème commence quand tu cumules plusieurs de ces activités — ce qui est le cas de l'immense majorité des conciergeries professionnelles.
👉 Si tu doutes de ta situation, l'article 80% des conciergeries exercent illégalement sans le savoir détaille les profils les plus exposés.
Pourquoi un contrat intitulé "prestation de service" ne suffit pas à écarter la loi Hoguet ?
Réponse directe : Parce que la loi Hoguet est une loi d'ordre public — les parties ne peuvent pas y déroger par contrat, même si les deux parties sont d'accord.
C'est le point que la plupart des conciergeries ne comprennent pas. Contrairement aux règles du droit des contrats classique, tu ne peux pas "contractualiser" l'exemption à la loi Hoguet. Une clause qui dit "les parties reconnaissent que la présente convention ne constitue pas un mandat de gestion" ne vaut rien face à un tribunal qui observe que la réalité opérationnelle est celle d'un mandat.
Le Code de procédure civile est cristallin : le juge « doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée » (article 12). C'est la nature réelle de la mission accomplie qui détermine le régime applicable. Autrement dit, le juge va ignorer le titre de ton contrat et regarder ce que tu fais vraiment.
Ce principe s'applique avec une force particulière dans le secteur de la location meublée courte durée, où la frontière entre prestation de services et gestion locative est structurellement floue.
Trois erreurs concrètes que Salah observe régulièrement dans les contrats qu'il analyse :
- Clause d'exclusion générale : "La présente convention n'est pas soumise à la loi Hoguet" — cette clause est nulle et non avenue.
- Absence de définition précise du périmètre d'action : sans liste limitative des actes autorisés, la conciergerie dérive naturellement vers des actes de gestion qui déclenchent la requalification.
- Mélange des flux financiers : quand la conciergerie collecte les revenus Airbnb sur son propre compte avant de les reverser, elle manie des fonds au sens de l'article 3 de la loi Hoguet, ce qui impose une garantie financière spécifique.
👉 L'arrêt de la Cour de cassation de janvier 2024 est analysé en détail dans notre article Ce que l'arrêt Cour de cassation de janvier 2024 change vraiment pour les conciergeries.
Quelles sont les conséquences concrètes d'un contrat requalifié en mandat sans carte G ?
Réponse directe : La nullité du contrat, la restitution de toutes les sommes perçues, une amende pénale pouvant atteindre 7 500 €, et dans certains cas une interdiction d'exercer.
La requalification n'est pas un risque théorique. Les sanctions sont codifiées à l'article 14 de la loi Hoguet, et elles s'appliquent cumulativement :
Sur le plan civil :
- Le contrat est exposé à la nullité — et, une fois annulé, il est censé n'avoir jamais existé (article 1178 du Code civil).
- La conciergerie doit restituer toutes les sommes perçues au titre de ce contrat, sans pouvoir réclamer en contrepartie la valeur des prestations accomplies.
- Les propriétaires peuvent demander des dommages et intérêts si la nullité leur a causé un préjudice.
Sur le plan pénal :
- L'exercice illégal d'une activité réglementée par la loi Hoguet est puni d'une amende de 7 500 € (article 14 de la loi Hoguet).
- En cas de récidive ou de circonstances aggravantes, d'autres sanctions peuvent s'ajouter.
Sur le plan professionnel :
- La DGCCRF peut ouvrir une enquête, notamment en cas de signalement d'un propriétaire ou d'un concurrent.
- Une condamnation pénale peut entraîner une interdiction d'exercer des activités immobilières.
La combinaison "nullité du contrat + restitution de toutes les commissions" est la plus dévastatrice économiquement. Pour une conciergerie qui gère 20 à 30 appartements depuis plusieurs années, le montant à restituer peut dépasser plusieurs dizaines de milliers d'euros.
👉 Les premières condamnations prononcées en 2024-2025 sont analysées dans notre article Premières condamnations de conciergeries sans carte G en 2025-2026.
Ce que la loi Le Meur de 2025 change pour les conciergeries qui pensaient être hors du champ Hoguet
Réponse directe : La loi Le Meur a renforcé les obligations de traçabilité et de contrôle sur les locations meublées courte durée, ce qui augmente mécaniquement la visibilité des conciergeries auprès des services de contrôle.
Avant 2025, une conciergerie pouvait opérer dans un angle mort réglementaire. Les contrôles étaient rares, la DGCCRF avait d'autres priorités, et les propriétaires ne se plaignaient pas tant que l'argent rentrait.
La loi Le Meur a changé l'environnement de contrôle de trois façons :
1. Identification systématique des opérateurs de locations meublées courte durée. Les plateformes comme Airbnb et Booking sont désormais contraintes de transmettre des données aux autorités fiscales et aux communes. Cela crée un registre de facto des conciergeries qui opèrent à grande échelle.
2. Responsabilisation accrue des intermédiaires. La loi Le Meur a élargi la notion d'intermédiaire dans le secteur locatif. Une conciergerie qui gère les annonces et les réservations entre clairement dans cette catégorie.
3. Contrôles croisés DGCCRF/DGFiP plus systématiques. Les données transmises par les plateformes permettent désormais d'identifier les conciergeries dont le volume d'activité est incompatible avec le statut de simple prestataire de services.
Concrètement : si tu gères 15 appartements sur Airbnb sans carte G, il y a désormais une traçabilité qui permet à un service de contrôle de le savoir. La fenêtre où l'on pouvait "voler sous les radars" s'est considérablement réduite.
👉 Les nouvelles obligations issues de la loi Le Meur sont détaillées dans notre article Loi Le Meur pour les conciergeries (2025-2026) : les nouvelles obligations que tu ne peux pas ignorer.
Comment les juges distinguent une vraie prestation de service d'un mandat déguisé en conciergerie ?
Réponse directe : Les juges appliquent un faisceau d'indices centré sur le pouvoir de décision réel de la conciergerie sur le bien et les conditions de location.
C'est la question pratique qui devrait guider la rédaction de tout contrat de conciergerie. Un juge qui examine un litige va se poser les questions suivantes :
Qui prend les décisions qui engagent le propriétaire ?
- Si la conciergerie fixe les prix sans validation préalable du propriétaire : indice fort de mandat.
- Si la conciergerie accepte ou refuse des réservations sans consultation : indice fort de mandat.
- Si la conciergerie gère les réclamations et décide des remboursements : indice fort de mandat.
Qui représente le propriétaire vis-à-vis des tiers ?
- Si les voyageurs pensent traiter avec le propriétaire alors qu'ils traitent en réalité avec la conciergerie : indice de représentation caractérisée.
- Si la conciergerie signe des contrats de location au nom du propriétaire (même "pour faciliter") : acte de mandataire direct.
Quel est le niveau d'autonomie de la conciergerie ?
- Une autonomie totale dans la gestion quotidienne et financière du bien = mandat de fait.
- Une autonomie limitée à l'exécution de tâches matérielles définies précisément = prestation de service.
Salah a analysé des dizaines de contrats de conciergerie. Le schéma qu'il observe le plus souvent : le contrat est rédigé comme une prestation de service, mais les annexes (accès aux plateformes, délégation de compte Airbnb, pouvoir de fixation des prix) révèlent une réalité de mandat. C'est sur les annexes et les pratiques réelles que les juges s'appuient, pas sur le corps principal du contrat.
Peut-on sécuriser son activité de conciergerie sans obtenir soi-même la carte G ?
Réponse directe : Oui — la délégation de carte G permet à une conciergerie sans carte G d'opérer légalement sous le couvert d'un titulaire, sans avoir à passer elle-même les examens ou constituer les garanties.
C'est le mécanisme que peu de conciergeries connaissent, et que la loi Hoguet autorise explicitement à l'article 4. Un titulaire de carte G peut habiliter des collaborateurs ou des structures partenaires à exercer sous son couvert, sous réserve de respecter les conditions d'habilitation prévues par le décret n°72-678.
Ce mécanisme répond exactement au problème posé dans cet article : la conciergerie continue d'exercer ses activités, mais elle le fait dans un cadre légal — avec un contrat de mandat conforme, sous le couvert d'un professionnel habilité.
Les conditions à respecter :
- Le titulaire de la carte G doit être une personne morale ou physique dûment habilitée.
- La délégation doit être formalisée par un contrat écrit qui définit précisément le périmètre d'action de la conciergerie.
- Le titulaire assume la responsabilité des actes accomplis dans le cadre de la délégation.
- La conciergerie ne peut pas excéder le périmètre défini dans la délégation.
C'est précisément ce que propose HostLegal : une délégation de carte G structurée, avec les contrats conformes, pour permettre aux conciergeries professionnelles d'opérer sans risque de requalification.
👉 Pour comprendre exactement comment ce mécanisme fonctionne dans la pratique, consulte notre article Délégation de carte G pour les conciergeries : comment ça fonctionne concrètement ? et notre analyse sur la délégation de carte G comme seule solution légale en 2026.
Quels contrôles la DGCCRF peut-elle effectuer sur une conciergerie sans carte G en 2026 ?
Réponse directe : La DGCCRF peut mener des enquêtes sur pièces et sur place, sans préavis, avec pouvoir de saisie des documents contractuels — et les signalements de propriétaires mécontents sont désormais le principal déclencheur.
Le contrôle DGCCRF n'est plus un risque abstrait. En 2026, la direction a clairement identifié le secteur de la conciergerie locative courte durée comme une zone de non-conformité structurelle.
Un contrôle se déclenche typiquement dans trois situations :
1. Signalement d'un propriétaire. Un propriétaire qui se retrouve en litige avec sa conciergerie — impayés, dégradations non gérées, litiges voyageurs mal traités — peut saisir la DGCCRF. Le contrôleur demande alors les contrats et vérifie si l'activité exercée nécessitait une carte G.
2. Contrôle croisé avec les données des plateformes. Grâce aux obligations de transmission issues de la loi Le Meur, la DGCCRF peut identifier les conciergeries qui gèrent un volume significatif de biens sur Airbnb ou Booking.
3. Signalement d'un concurrent. Des agences immobilières titulaires de la carte G peuvent signaler des conciergeries qui exercent la même activité sans habilitation — pratique de concurrence déloyale.
Lors d'un contrôle, les agents de la DGCCRF vont demander :
- Les contrats signés avec les propriétaires
- Les relevés de commissions perçues
- Les accès aux plateformes (à qui appartient le compte Airbnb ?)
- Les échanges avec les voyageurs
Si le faisceau d'éléments révèle une activité de gestion locative sans carte G, le procès-verbal est dressé et transmis au parquet.
👉 Le déroulement complet d'un contrôle DGCCRF est expliqué dans notre article Contrôle DGCCRF d'une conciergerie : ce que tu risques sans carte G.