Tu lances ta conciergerie, ou tu gères déjà plusieurs appartements en courte durée, et quelqu'un t'a dit "peu importe la structure, prends la plus simple". C'est l'erreur que font la majorité des conciergeries — et c'est précisément celle qui coûte le plus cher quand un contrôle DGCCRF ou un litige propriétaire survient.
En 2026, le choix de ta forme juridique n'est pas une formalité administrative. Il conditionne directement ton accès à la carte G, ta responsabilité personnelle en cas de sinistre, et la validité de tes contrats avec les propriétaires. Autrement dit : choisir la mauvaise structure, c'est construire une activité sur des fondations qui peuvent s'effondrer du jour au lendemain.
Une question revient souvent lors de nos échanges avec les conciergeries : "J'ai créé une micro-entreprise pour démarrer vite, mais maintenant j'encaisse les recettes de nuitées pour le compte de mes clients propriétaires — est-ce que je peux quand même demander la carte G avec ce statut ?" Réponse directe de Salah Belkenchir : non, la micro-entreprise bloque l'accès à la garantie financière obligatoire de 110 000 € imposée par le décret du 20 juillet 1972, et sans cette garantie, pas de carte G. Si tu encaisses des fonds pour le compte d'autrui dans cette configuration, tu t'exposes à 2 ans d'emprisonnement et 150 000 € d'amende pour une personne morale — ou 30 000 € à titre personnel.
Pourquoi la forme juridique d'une conciergerie change tout à la carte G
Réponse directe : La carte G — obligatoire dès lors que tu gères des biens immobiliers d'autrui de manière habituelle — impose des conditions d'obtention qui excluent structurellement certaines formes juridiques, notamment la micro-entreprise.
La loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970), en son article 1er, s'applique à toute personne qui, « d'une manière habituelle », se livre ou prête son concours, « même à titre accessoire », aux opérations portant sur les biens d'autrui relatives à « la gestion immobilière ». Ce critère d'habitualité est atteint dès que tu gères plusieurs appartements pour le compte de propriétaires, quelle que soit la façon dont tu appelles ton service.
Pour obtenir la carte G (gestion immobilière), la CCI exige notamment :
- Une aptitude professionnelle (diplôme ou expérience)
- Une assurance RC Pro couvrant l'activité de gestion
- Une garantie financière d'au moins 110 000 € (décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, art. 30)
- Un compte séquestre bancaire distinct pour les fonds de tiers
Or, la garantie financière de 110 000 € n'est accessible qu'aux personnes morales (sociétés) ou aux personnes physiques immatriculées en nom propre via une structure reconnue par les organismes garants (GALIAN, SOCAF, CEGC). En pratique, aucun organisme de caution ne délivre cette garantie à un micro-entrepreneur, car le régime de la micro-entreprise ne permet pas d'isoler les fonds de tiers du patrimoine personnel.
👉 Pour comprendre en détail les conditions d'obtention de la carte G, consulte notre guide complet : Conditions pour obtenir la carte G pour une conciergerie en 2026.
Micro-entrepreneur conciergerie Airbnb : ce que tu peux et ne peux pas faire légalement
Réponse directe : En micro-entreprise, tu peux légalement proposer des prestations de services autour de la location courte durée (ménage, check-in, communication voyageurs), mais tu ne peux pas encaisser les recettes de nuitées pour le compte d'un propriétaire ni gérer un bien au sens de la loi Hoguet.
C'est la distinction fondamentale que la plupart des conciergeries en micro-entreprise ignorent complètement.
Ce que tu peux faire en micro :
- Réaliser des prestations physiques (ménage, accueil, maintenance)
- Conseiller un propriétaire sur sa stratégie tarifaire
- Gérer la communication voyageurs si le propriétaire reste titulaire du compte plateforme et perçoit directement les recettes
Ce que tu ne peux pas faire en micro :
- Encaisser les recettes de nuitées pour les reverser ensuite au propriétaire
- Signer des mandats de gestion locative au nom d'un propriétaire
- Gérer de manière habituelle plusieurs biens immobiliers d'autrui (critère d'habitualité de l'art. 1er loi Hoguet)
- Détenir ou recevoir des fonds appartenant à des tiers (art. 16 loi Hoguet : 30 000 € d'amende et 2 ans d'emprisonnement à titre personnel)
L'erreur terrain la plus courante : des conciergeries démarrent en micro, obtiennent le split payment Airbnb, et pensent être couvertes parce que "c'est Airbnb qui paie". En réalité, dès que tu reçois une fraction des recettes de nuitées qui appartiennent au propriétaire, tu détiens des fonds de tiers sans carte G. Le split payment ne change pas la qualification juridique.
👉 Sur ce sujet spécifique : Split payment Airbnb en 2026 : la conciergerie peut-elle recevoir l'argent directement ?
SASU vs SAS pour une conciergerie : quelle différence concrète en 2026 ?
Réponse directe : La SASU (associé unique) et la SAS (plusieurs associés) offrent exactement le même cadre juridique pour obtenir la carte G. Le choix entre les deux dépend de ta situation personnelle, pas d'une exigence légale liée à la loi Hoguet.
| Critère | SASU | SAS | Micro-entrepreneur |
|---|---|---|---|
| Accès à la carte G | ✅ Oui | ✅ Oui | ❌ Non |
| Garantie financière 110 000 € | ✅ Compatible | ✅ Compatible | ❌ Inaccessible |
| Encaissement fonds de tiers | ✅ Autorisé (avec carte G) | ✅ Autorisé (avec carte G) | ❌ Interdit |
| Responsabilité personnelle | Limitée aux apports | Limitée aux apports | Illimitée |
| Charges sociales dirigeant | TNS ou assimilé salarié | TNS ou assimilé salarié | Cotisations sur CA |
| Capital minimum | 1 € | 1 € | N/A |
| Coût de création | 200-500 € | 200-500 € | 0 € |
| Compatibilité RC Pro conciergerie | ✅ Optimale | ✅ Optimale | ⚠️ Partielle |
| Régime fiscal | IS ou IR (option) | IS ou IR (option) | IR (micro-BIC/BNC) |
| Adaptée à la délégation carte G | ✅ Oui | ✅ Oui | ❌ Non |
La SASU est la forme la plus utilisée pour démarrer une conciergerie professionnelle seul. Elle protège ton patrimoine personnel, permet d'ouvrir un compte séquestre distinct, et d'accéder aux organismes de garantie financière. Le dirigeant peut se verser un salaire (assimilé salarié) ou des dividendes selon son niveau d'activité.
La SAS s'impose dès que tu t'associes avec un autre gérant, un investisseur, ou que tu veux ouvrir le capital à terme. Elle n'offre pas d'avantage particulier sur la carte G, mais facilite l'évolution de la structure.
Point souvent ignoré : même avec une SASU ou SAS au capital de 1 €, les organismes de garantie financière analysent ta solvabilité et ton historique avant de te délivrer la garantie de 110 000 €. Une société créée depuis moins de 3 mois avec zéro fonds propres peut se voir refuser cette garantie. Plan ton calendrier en conséquence.
EURL et SARL : des options valables pour une conciergerie en 2026 ?
Réponse directe : Oui, l'EURL (SARL à associé unique) et la SARL sont compatibles avec l'obtention de la carte G et l'exercice de la gestion locative courte durée, mais elles présentent des rigidités statutaires qui les rendent moins attractives que la SASU pour les conciergeries en croissance.
L'EURL fonctionne sur le même principe que la SASU : un associé unique, une responsabilité limitée aux apports. La différence principale tient au régime social du dirigeant : en EURL, le gérant majoritaire est Travailleur Non Salarié (TNS), avec des cotisations sociales calculées différemment de l'assimilé salarié en SASU.
Avantage de l'EURL : cotisations sociales globalement moins élevées en début d'activité, ce qui peut soulager la trésorerie d'une conciergerie qui démarre.
Inconvénient : la SARL/EURL impose des règles de fonctionnement plus rigides (assemblées générales obligatoires, règles de modification des statuts plus contraignantes), ce qui pénalise les conciergeries qui veulent faire évoluer leur modèle rapidement.
Sur le plan de la carte G et de la loi Hoguet, EURL, SARL, SASU et SAS sont strictement équivalentes. C'est un choix de gestion et de fiscalité, pas un choix de conformité.
Quel statut choisir quand on gère uniquement les check-ins sans encaisser les recettes ?
Réponse directe : Si tu n'encaisses aucune recette de nuitée pour le compte du propriétaire et que tu interviens uniquement sur des prestations physiques déléguées (accueil, ménage, remise de clés), la micro-entreprise reste techniquement envisageable — mais la frontière avec la gestion locative est extrêmement fragile.
C'est le scénario que Salah rencontre régulièrement avec des conciergeries qui pensent être "en dehors de la loi Hoguet" parce qu'elles ne touchent pas à l'argent. Le problème : si tu gères aussi les communications voyageurs, les arbitrages de réservation, les relations avec les plateformes, les annulations — même sans encaisser — un juge peut requalifier ton activité en gestion immobilière habituelle.
Article 12 du Code de procédure civile : le juge « doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ».
Autrement dit, appeler ton contrat "contrat de prestation de services" ne te protège pas si la réalité de tes missions ressemble à de la gestion locative.
La règle pratique : dès que tu interviens sur plus de deux ou trois missions qui caractérisent la gestion d'un bien (communication locataire, gestion des réservations, coordination des prestataires, suivi des recettes), opte pour une structure société et engage la démarche carte G.
👉 Pour mieux comprendre où s'arrête la prestation et où commence la gestion : Mandat de gestion vs contrat de prestation : la différence légale (2026)
Nom propre (EI) et conciergerie Airbnb : le piège de la simplicité
Réponse directe : Exercer en entreprise individuelle (EI, hors micro) permet théoriquement d'accéder à la carte G, mais expose ton patrimoine personnel sans aucune protection — une erreur rédhibitoire quand tu manipules des fonds de tiers.
L'entreprise individuelle classique (non micro) peut techniquement obtenir la carte G : elle peut accéder aux organismes de garantie financière et ouvrir un compte séquestre. Mais elle présente un défaut majeur : la responsabilité illimitée sur le patrimoine personnel.
En conciergerie, tu gères des biens qui valent plusieurs centaines de milliers d'euros, tu encaisses des recettes de nuitées pour le compte de propriétaires, et tu es exposé à des risques de sinistres, d'annulations contentieuses, ou de litiges avec des voyageurs. Si une procédure judiciaire aboutit à une condamnation, ton logement, tes économies, tes biens personnels peuvent être saisis.
La loi Hoguet, en son article 14, prévoit jusqu'à 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende pour exercice sans carte. Pour une personne morale (société), l'amende monte à 37 500 € — mais ton patrimoine personnel reste protégé. En EI, tu cumulerais sanction pénale et exposition patrimoniale totale.
Conclusion pratique : l'EI classique est une option théorique, pas une option recommandée. Le rapport risque/bénéfice est défavorable comparé à une SASU créée en quelques jours.
👉 Pour mesurer concrètement ce que risque une conciergerie sans carte G : Conciergerie sans carte G en 2026 : sanctions pénales, nullité du contrat
Comment passer de micro-entrepreneur à SASU pour une conciergerie : le chemin concret
Réponse directe : La transition micro → SASU ne se fait pas en cliquant sur un bouton. Elle implique de créer une nouvelle entité juridique, de transférer tes contrats avec les propriétaires, et d'engager la démarche carte G — idéalement avant de commencer à encaisser des fonds pour le compte de tiers.
Les étapes clés :
1. Créer la SASU via le guichet unique INPI (inpi.fr) — capital de 1 € minimum, prévoir 200 à 500 € de frais d'immatriculation selon les options choisies
2. Ouvrir un compte bancaire professionnel séparé pour la société (obligatoire en pratique pour l'obtention de la carte G)
3. Souscrire une RC Pro couvrant l'activité de gestion immobilière (obligatoire pour la carte G)
4. Contacter un organisme de garantie financière (GALIAN, SOCAF, CEGC) pour la garantie de 110 000 € — prévoir un dossier complet : statuts, Kbis, compte bancaire, contrats types
5. Déposer le dossier carte G à la CCI de ta circonscription — délai moyen : 4 à 8 semaines
6. Résilier ou faire évoluer les contrats existants avec tes propriétaires — en profiter pour les mettre en conformité avec les exigences de la loi Hoguet (mention de la carte G, mandat signé, etc.)
7. Fermer la micro-entreprise via le guichet unique, après avoir vérifié l'absence d'obligations fiscales en cours
Ce que beaucoup oublient : pendant la période de transition, si tu continues à exercer ton activité habituelle de gestion via la micro-entreprise, tu restes en situation d'illégalité. Il faut donc calibrer le calendrier de transition avec soin.
👉 Si tu veux accélérer cette transition sans attendre plusieurs semaines : Délégation de carte G pour les conciergeries : comment ça fonctionne concrètement ?
Peut-on exercer l'activité de conciergerie Airbnb sous deux structures simultanément ?
Réponse directe : Oui, mais à condition que la séparation des activités soit réelle et documentée — et que la structure sans carte G ne réalise aucune mission relevant de la gestion immobilière au sens de la loi Hoguet.
Certaines conciergeries maintiennent une micro-entreprise pour des prestations purement physiques (ménage, blanchisserie, petit entretien), et créent une SASU pour la gestion locative proprement dite (encaissement des recettes, relation plateforme, mandats de gestion). Ce schéma est légal si les deux structures facturent des missions distinctes et si la micro-entreprise n'intervient jamais dans les flux financiers liés aux recettes de nuitées.
Le risque concret : un contrôle DGCCRF ou un litige judiciaire peut qualifier l'ensemble du dispositif comme un montage artificiel si les deux structures travaillent systématiquement pour les mêmes propriétaires avec des missions qui, réunies, constituent de la gestion immobilière. Le juge regardera la réalité économique, pas l'organisation juridique formelle.
Règle d'or : si tu utilises deux structures, chaque contrat doit clairement délimiter les missions de chaque entité, et la structure carte G doit être la seule à signer les mandats et à toucher les fonds de tiers.
👉 Sur la requalification des contrats par les tribunaux : Contrat de conciergerie requalifié en mandat : les 7 clauses clés (2026)
Quelle forme juridique pour une conciergerie qui veut déléguer sa carte G ?
Réponse directe : La délégation de carte G — qui consiste à exercer sous la carte G d'un tiers titulaire agréé — est possible quelle que soit ta forme juridique, y compris en micro-entreprise pour les missions autorisées, mais elle ne dispense pas d'une structure adaptée si tu encaisses des fonds de tiers.
La délégation de carte G permet à une conciergerie de s'adosser à un titulaire de carte G existant pour exercer légalement ses missions de gestion, sans passer par la démarche CCI elle-même. C'est une solution intermédiaire particulièrement utile pour :
- Les conciergeries qui démarrent et n'ont pas encore les fonds propres pour constituer la garantie financière
- Les conciergeries en transition micro → société qui ne veulent pas interrompre leur activité
- Les structures qui gèrent un volume modéré de biens et pour lesquelles les coûts d'une carte G en propre sont disproportionnés
Point important : la délégation de carte G ne signifie pas que ta forme juridique devient indifférente. Si tu encaisses des recettes de nuitées pour le compte de propriétaires dans le cadre de cette délégation, tu dois disposer d'une structure juridique capable d'ouvrir un compte séquestre distinct et de répondre aux obligations comptables liées aux fonds de tiers.
Loi Hoguet, art. 16 : recevoir ou détenir des fonds sans carte = 2 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (150 000 € pour une personne morale).
La délégation de carte G couvre la titularité de la carte — elle ne couvre pas un encaissement irrégulier dans une structure inadaptée.
👉 Pour en savoir plus sur ce mécanisme : Délégation de carte G pour les conciergeries : comment ça fonctionne concrètement ? et Combien coûte une délégation de carte G pour une conciergerie en 2026 ?