Tu gères des appartements en location courte durée pour le compte de propriétaires. Tu connais ton activité, tu maîtrises les check-ins, les ménages, la communication voyageurs. Mais depuis novembre 2024 et l'entrée en vigueur progressive de la loi Le Meur, une question s'impose : tes contrats, tes process et ta structure juridique tiennent-ils encore la route ?
Parce que la loi Le Meur n'a pas juste ajouté quelques contraintes à la marge. Elle a réécrit les règles du jeu sur trois points fondamentaux — le quota de 120 jours, l'enregistrement municipal obligatoire avec numéro d'enregistrement, et l'obligation de disposer d'un numéro SIRET déclaré. Et chacun de ces trois points crée une exposition juridique directe pour les conciergeries qui n'ont pas mis à jour leur cadre contractuel.
Une question revient souvent lors de nos échanges avec les conciergeries : "J'ai un contrat de prestation de service signé avec le propriétaire, il est propriétaire de son bien, c'est lui qui s'inscrit sur Airbnb — pourquoi je serais responsable du dépassement du quota ?" C'est Salah Belkenchir, fondateur de HostLegal, qui a géré 30 biens en propre, qui y répond le plus souvent : "Parce que dès l'instant où tu pilotes le calendrier, que tu ouvres et fermes les disponibilités sur la plateforme, tu exerces un acte de gestion locative au sens de la loi Hoguet. Le fait que le compte soit au nom du propriétaire ne t'exonère de rien — en cas de contrôle, c'est ton activité réelle qu'on regarde, pas les intitulés de tes contrats."
Qu'est-ce que le quota 120 jours Airbnb et qui est réellement responsable en 2026 ?
Réponse directe : Le quota de 120 jours concerne la résidence principale du propriétaire louée en meublé tourisme. Mais en 2026, la question de la responsabilité en cas de dépassement ne se limite plus au propriétaire : la conciergerie qui gère le calendrier est co-exposée.
Le principe est posé à l'article L.324-1-1 du Code du tourisme, modifié par la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur) : une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par an. Au-delà, la location est illicite.
Ce que beaucoup de conciergeries ignorent encore : la loi Le Meur a renforcé l'obligation faite aux plateformes de réservation de bloquer automatiquement les annonces qui atteignent ce plafond. Airbnb, Booking, Abritel sont désormais responsables de cette surveillance — mais cela ne décharge pas la conciergerie de son obligation de suivi.
Pourquoi ? Parce que si c'est toi qui gères le compte du propriétaire, qui ouvres les nuits disponibles, qui acceptes les réservations : tu exerces un acte de gestion. Si le dépassement est constaté, et que la conciergerie a continué à encaisser des recettes de nuitées au-delà du plafond légal, elle s'expose à :
- Une requalification de l'activité en gestion locative illicite
- L'annulation des mandats ou contrats conclus pendant la période illicite
- Une solidarité de responsabilité avec le propriétaire en cas de litige locataire ou de contrôle fiscal
Article L.324-1-1 du Code du tourisme (modifié par la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024) : "Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est sa résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ne peut pas le louer pour une durée excédant cent vingt jours par année civile."
En pratique, une conciergerie sérieuse doit intégrer dans son contrat une clause de suivi du quota, une alerte à 90 jours, et une procédure de blocage automatique — avec une délimitation claire des responsabilités.
👉 Si tu veux comprendre l'ensemble des nouvelles obligations que la loi Le Meur crée spécifiquement pour les conciergeries, consulte notre article complet : Loi Le Meur 2026 : 3 obligations nouvelles pour ta conciergerie.
L'enregistrement meublé tourisme en mairie est-il vraiment obligatoire et que risque la conciergerie si le propriétaire ne l'a pas fait ?
Réponse directe : Oui, l'enregistrement municipal est obligatoire dans toutes les communes qui l'ont instauré — et depuis la loi Le Meur, le régime s'est généralisé et durci. Une conciergerie qui publie une annonce sans numéro d'enregistrement valide s'expose à des sanctions directes.
Avant la loi Le Meur, l'enregistrement était obligatoire seulement dans les communes qui avaient délibéré pour le mettre en place (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.). Depuis novembre 2024, le cadre a changé sur deux points essentiels :
1. L'enregistrement est étendu et standardisé. Les communes de plus de 2 500 habitants situées en zone tendue peuvent désormais imposer l'enregistrement de façon automatique, sans délibération spécifique préalable. Le numéro d'enregistrement doit figurer sur toute annonce publiée, sous peine d'amende.
2. Les plateformes ont l'obligation de vérifier et supprimer. Airbnb et consorts doivent retirer toute annonce sans numéro valide dans les communes concernées. Mais entre le moment où l'annonce est publiée sans numéro et le moment où elle est retirée, la conciergerie a continué à opérer — en situation irrégulière.
Ce que l'on observe sur le terrain : des conciergeries qui publient des annonces pour des propriétaires qui "n'ont pas encore fait la démarche". Ce délai d'inaction crée une fenêtre de risque réelle. L'amende civile prévue par le Code du tourisme contre l'intermédiaire qui publie une annonce sans numéro de déclaration peut atteindre 12 500 € par meublé (article L.324-2-1, III du Code du tourisme).
| Situation | Avant loi Le Meur | Après loi Le Meur (2024-2026) |
|---|---|---|
| Enregistrement obligatoire | Communes ayant délibéré uniquement | Toutes les communes (téléservice national depuis le 20 mai 2026) |
| Numéro sur l'annonce | Obligatoire si commune concernée | Obligatoire et vérifié par la plateforme |
| Sanction absence de numéro | Jusqu'à 5 000 € (rarement appliqué) | Jusqu'à 10 000 € pour le loueur + 12 500 € par meublé pour l'intermédiaire |
| Responsabilité de la conciergerie | Indirecte (c'est le propriétaire qui dépose) | Directe si la conciergerie gère le compte annonce |
| Obligation des plateformes | Affichage du numéro si fourni | Vérification et suppression automatique si absent |
Ce que doit faire ta conciergerie concrètement : Intégrer dans ton onboarding propriétaire une checklist d'enregistrement municipal obligatoire avant toute mise en ligne. Et prévoir dans ton contrat une clause suspensive : aucune annonce ne sera publiée tant que le numéro d'enregistrement valide n'a pas été fourni. Cette clause te protège en cas de contrôle.
Le numéro SIRET est-il vraiment obligatoire pour une conciergerie Airbnb en 2026 ?
Réponse directe : Oui. La loi Le Meur a rendu obligatoire la déclaration d'un numéro SIRET pour toute personne physique ou morale qui loue un meublé de tourisme à titre professionnel. Pour une conciergerie, la question ne se pose même pas — tu exerces une activité commerciale, tu dois avoir un SIRET.
Ce point crée de la confusion dans le secteur parce qu'il touche deux catégories différentes :
Les propriétaires bailleurs : si un propriétaire dépasse un certain seuil de recettes ou loue à titre habituel, il doit désormais déclarer son activité et obtenir un numéro SIRET. La loi Le Meur a supprimé le régime dérogatoire qui permettait de louer sans aucune structure juridique en dessous de certains plafonds.
Les conciergeries : elles exercent déjà une activité commerciale, donc le SIRET est une obligation de base — mais la loi Le Meur va plus loin : elle crée une obligation de communication du SIRET aux plateformes de réservation, qui doivent le faire figurer sur les annonces ou dans leurs registres internes.
Ce que ça change concrètement pour toi :
- Si tu opères sous le compte Airbnb d'un propriétaire sans que ton SIRET apparaisse nulle part, la traçabilité de ton activité est inexistante — ce qui peut aggraver ta situation en cas de contrôle fiscal ou DGCCRF
- Si tu encaisses des recettes de nuitées sans structure déclarée, tu cumules le risque SIRET avec le risque carte G (deux infractions distinctes)
- Les plateformes ont désormais l'obligation de transmettre les données de revenus aux administrations fiscales pour les loueurs qui dépassent 3 000 € de recettes annuelles ou 30 transactions — le SIRET est le pivot de cette traçabilité
👉 Sur le sujet des risques liés à l'encaissement de recettes de nuitées sans le cadre juridique adéquat : Encaisser revenus Airbnb sans mandat : risques 2026 pour ta conciergerie.
Tes contrats de conciergerie sont-ils conformes aux nouvelles obligations de la loi Le Meur ?
Réponse directe : Dans 80% des cas que nous observons, non. Les contrats de prestation de service signés avant 2024 ne contiennent aucune clause sur le quota de 120 jours, sur l'enregistrement municipal, ni sur la responsabilité SIRET.
C'est le problème central : la loi Le Meur a créé de nouvelles obligations légales, mais elle n't a pas rendu les anciens contrats automatiquement nuls — elle les a rendus insuffisants. Un contrat insuffisant, c'est un contrat qui ne te protège pas.
Concrètement, voici ce que doit contenir un contrat de conciergerie conforme en 2026 :
- Clause quota 120 jours : qui surveille le compteur ? Qui déclenche le blocage ? Quelle est la responsabilité de chaque partie si le quota est dépassé ?
- Clause enregistrement municipal : le propriétaire certifie avoir obtenu son numéro d'enregistrement avant toute publication. La conciergerie ne publie pas sans ce numéro. La responsabilité est clairement répartie.
- Clause SIRET : mention des numéros SIRET des deux parties, et engagement du propriétaire de régulariser sa situation fiscale s'il est dans le champ d'application.
- Clause de classification : si le bien est classé meublé de tourisme, ce classement doit être mentionné — il conditionne certaines obligations fiscales et l'application du quota 120 jours.
- Clause de mandat ou délimitation d'activité : c'est ici que tout se joue — si tu gères le calendrier et encaisses des recettes, ton contrat doit le formaliser légalement. Un contrat de "prestation de service" qui décrit en réalité un mandat de gestion est une bombe à retardement.
👉 Sur ce dernier point précisément : Contrat de conciergerie requalifié en mandat : les 7 clauses clés (2026).
Que risque concrètement une conciergerie si elle continue à opérer sans mettre à jour ses contrats après la loi Le Meur ?
Réponse directe : Trois types de risques distincts et cumulables : risque pénal, risque civil et risque fiscal. En 2026, ces risques ne sont plus théoriques — les premiers contrôles ciblant les conciergeries ont déjà eu lieu.
Risque pénal : si ton activité est requalifiée en gestion locative au sens de la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970), et que tu l'exerces sans carte professionnelle (carte G), tu es exposé à 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende (article 14 de la loi Hoguet). L'absence de mise à jour contractuelle est souvent l'élément qui permet à un tribunal de caractériser l'activité réelle.
Risque civil : les contrats non conformes peuvent être annulés. Si un propriétaire ou un voyageur lésé saisit le tribunal, un contrat qui ne mentionne pas l'enregistrement municipal ou le quota peut être qualifié de nul pour violation de l'ordre public touristique. Résultat : tu restitues les honoraires perçus, sans compensation.
Risque fiscal : sans traçabilité SIRET correcte, l'administration fiscale peut procéder à une évaluation d'office de ton activité. Les recettes de nuitées encaissées sans déclaration adaptée sont taxées comme revenus commerciaux — avec pénalités de retard et intérêts.
Un exemple terrain : une conciergerie grenobloise avec 15 appartements sous gestion, contrat de prestation de service standard, propriétaires sans numéro d'enregistrement dans une commune qui avait délibéré. Résultat après contrôle municipal : annonces retirées par la plateforme, perte de revenus pour le propriétaire, litige avec la conciergerie pour manquement à son obligation de conseil — et c'est la conciergerie qui a payé.
👉 Pour aller plus loin sur les sanctions concrètes : Conciergerie sans carte G en 2026 : sanctions pénales, nullité du contrat.
La loi Le Meur change-t-elle quelque chose pour les conciergeries qui gèrent des résidences secondaires hors zone tendue ?
Réponse directe : Oui, même les résidences secondaires sont concernées — pas par le quota 120 jours, mais par les obligations d'enregistrement et de SIRET, ainsi que par les nouvelles règles de classement et de diagnostic.
Le quota de 120 jours ne s'applique qu'à la résidence principale. Une résidence secondaire peut théoriquement être louée toute l'année. Mais la loi Le Meur a introduit d'autres contraintes qui s'appliquent à toutes les locations meublées de tourisme, y compris les résidences secondaires :
- Obligation de déclaration en mairie : même hors zone tendue, la déclaration préalable en mairie (formulaire Cerfa n°14004) reste obligatoire pour toute location meublée de tourisme. Ce n'est pas nouveau, mais les sanctions ont été alourdies.
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : la loi Le Meur a introduit un calendrier d'exclusion progressive des passoires thermiques du marché du meublé de tourisme. Les logements classés G sont progressivement interdits à la location, même en courte durée.
- Obligation de classement : dans certaines communes, le classement officiel meublé de tourisme (1 à 5 étoiles) conditionne désormais l'autorisation de louer. Les conciergeries qui gèrent des biens non classés dans ces communes doivent anticiper cette évolution.
Ce point touche directement les conciergeries rurales ou périurbaines qui pensaient être hors radar de la loi Le Meur. L'obligation de mise à jour contractuelle les concerne tout autant.
La conciergerie doit-elle vérifier elle-même que le propriétaire a bien son enregistrement municipal avant de publier l'annonce ?
Réponse directe : Oui, et c'est une obligation de conseil que les tribunaux ont commencé à reconnaître. Si tu gères l'annonce, tu es réputé avoir vérifié sa conformité.
C'est l'un des angles morts les plus dangereux pour les conciergeries en 2026. Le raisonnement est simple : si tu es mandaté pour gérer la publication et l'optimisation de l'annonce, tu exerces un acte professionnel. Les professionnels ont une obligation de conseil envers leurs clients.
En pratique, cela signifie :
- Avant toute publication, tu dois demander au propriétaire la preuve de son enregistrement municipal (numéro d'enregistrement + récépissé de déclaration en mairie)
- Si la commune n'a pas encore instauré l'enregistrement, tu dois le documenter dans ton dossier — parce que la situation peut changer entre la signature du contrat et le premier jour de location
- Si le propriétaire refuse ou tarde, ton contrat doit te permettre de suspendre la mise en ligne sans être en faute contractuelle envers lui
Sans cette vérification formalisée, en cas de litige, le propriétaire peut se retourner contre toi en arguant que tu aurais dû l'alerter. Et il aura raison juridiquement.
👉 Ce type de responsabilité partagée est analysé en détail dans : Sans carte G : le propriétaire partage la responsabilité juridique (2026).
Comment la loi Le Meur affecte-t-elle le modèle économique des conciergeries qui reversent des recettes aux propriétaires ?
Réponse directe : Elle le contraint à se formaliser. Les reversements de recettes de nuitées aux propriétaires, sans mandat de gestion encadré et sans carte G, deviennent de plus en plus difficiles à justifier en cas de contrôle.
C'est le cœur du problème pour beaucoup de conciergeries : leur modèle économique repose sur l'encaissement des recettes de nuitées sur leur compte, puis le reversement au propriétaire après déduction de leurs honoraires. Ce mécanisme, apparemment simple, constitue juridiquement un acte de gestion de fonds pour le compte d'autrui — ce qui relève de la loi Hoguet.
La loi Le Meur n'a pas créé cette obligation — elle existait déjà. Mais elle a renforcé la traçabilité des flux financiers (obligation des plateformes de déclarer les revenus), ce qui rend les pratiques informelles beaucoup plus visibles pour l'administration fiscale et la DGCCRF.
En clair : si tu encaisses des recettes de nuitées sur ton compte professionnel et que tu reverses ensuite au propriétaire, et que tu fais ça sans mandat de gestion formalisé et sans carte G — tu exerces illégalement une activité réglementée. Ce n'est pas une interprétation : c'est la position constante des juridictions depuis l'arrêt de la Cour de cassation de janvier 2024.
Article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 : la loi s'applique aux personnes qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à la location saisonnière en meublé et à la gestion immobilière — quelle que soit la qualification donnée par les parties au contrat, que le juge restitue selon son contenu réel (article 12 du Code de procédure civile).
👉 L'analyse complète de cet arrêt et ses conséquences pour les conciergeries : Ce que l'arrêt Cour de cassation de janvier 2024 change vraiment pour les conciergeries.
C'est précisément pour répondre à ce cadre légal que HostLegal développe, dans un second temps, les reversements propriétaires automatiques — encaissement des revenus plateformes et reversements aux propriétaires, conformément à ce qu'impose la loi Hoguet.