Tu reçois chaque mois les paiements Airbnb, Booking ou VRBO sur ton compte. Tu reverseras au propriétaire, c'est simple, c'est pratique, c'est comme ça que tu as toujours fonctionné. Le problème ? Cette pratique est une infraction pénale caractérisée au regard de la loi Hoguet — et en 2026, les contrôles se multiplient.
Ce n'est pas une question de formulaire manquant ou de paperasse administrative. Encaisser et gérer des fonds appartenant à un mandant sans être titulaire d'une carte professionnelle G, c'est exercer illégalement une activité réglementée. La sanction maximale prévue est de deux ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 16 de la loi Hoguet). Le propriétaire qui a "laissé faire" n'est pas non plus à l'abri.
Une question revient souvent lors de nos échanges avec les conciergeries : "On a juste un contrat de prestation de service, on touche les loyers Airbnb et on reverse au proprio — ça reste entre nous, pourquoi ça poserait un problème ?" Salah Belkenchir répond sans détour : "La qualification juridique de l'acte ne dépend pas de la relation commerciale que tu as avec le propriétaire. Dès que tu encaisses des fonds pour son compte et que tu les restitues, tu gères des fonds mandants. La loi Hoguet s'applique, point."
Qu'est-ce qu'encaisser des loyers "pour le compte d'autrui" au sens de la loi Hoguet ?
Réponse directe : Dès qu'une conciergerie perçoit des sommes versées par des voyageurs en lieu et place du propriétaire, puis les reverse à ce dernier, elle exerce une activité de gestion de fonds mandants au sens de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet. Peu importe le nom donné au contrat signé.
La loi Hoguet encadre strictement les activités immobilières exercées à titre professionnel. L'article 1er de cette loi liste les opérations soumises à obligation de carte professionnelle. Parmi elles, figure expressément la gestion immobilière — soit le fait de gérer des immeubles, y compris encaisser des loyers, pour le compte de tiers.
Le champ d'application est fixé par l'article 1er de la loi Hoguet, qui vise expressément la location saisonnière en meublé et la gestion immobilière :
Article 1er, loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970) : « Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à : 1° […] la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ; […] 6° La gestion immobilière ; […] »
Le mot clé ici est "habituelle". Une seule opération ponctuelle pourrait, en théorie, échapper à la qualification. Mais dans le modèle économique d'une conciergerie — qui encaisse chaque semaine, chaque mois, pour plusieurs propriétaires — la condition d'habitude est remplie sans discussion possible.
Ce que beaucoup de conciergeries ignorent : la nature de la plateforme (Airbnb, Booking, un virement direct du voyageur) ne change rien. Ce qui compte, c'est le flux financier : argent reçu pour le compte du propriétaire → détenu temporairement → restitué. Ce circuit suffit à caractériser la gestion de fonds mandants.
👉 Pour comprendre pourquoi ton contrat de prestation actuel ne suffit pas à contourner cette qualification, lis notre article : Pourquoi ton contrat de prestation de service ne suffit plus à protéger ta conciergerie
Quelles sont les sanctions pénales encourues par une conciergerie qui encaisse sans mandat de gestion ?
Réponse directe : Une conciergerie qui encaisse des loyers sans carte G commet un délit pénal passible de 2 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 16 de la loi Hoguet), auxquels peuvent s'ajouter des sanctions complémentaires et la nullité de tous les contrats signés avec les propriétaires.
L'article 16 de la loi Hoguet est sans ambiguïté :
Article 16, loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970) : « Est puni de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende le fait : 1° De recevoir ou de détenir, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, à l'occasion d'opérations visées à l'article 1er, des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs quelconques : a) Soit en violation de l'article 3 […] »
En pratique, voici ce que tu risques concrètement :
- Sanctions pénales principales : jusqu'à 2 ans d'emprisonnement + 30 000 € d'amende par infraction constatée
- Interdiction professionnelle : le tribunal peut prononcer l'interdiction définitive d'exercer l'activité de gestion immobilière
- Nullité des contrats : tous les mandats ou contrats de prestation conclus sans carte G peuvent être déclarés nuls — ce qui implique la restitution des honoraires perçus
- Remboursement des commissions encaissées : le propriétaire peut, sur la base de la nullité, réclamer le remboursement de l'intégralité de ce qu'il t'a versé
- Responsabilité civile : le préjudice subi par le propriétaire (mauvaise gestion, problème avec un voyageur) peut être invoqué sans que tu puisses opposer un contrat valide
- Signalement DGCCRF : depuis 2024-2025, les contrôles se systématisent sur les conciergeries Airbnb — voir notre analyse des premières condamnations de conciergeries sans carte G en 2025-2026
Ce tableau récapitule les niveaux de risque selon ta situation :
| Situation | Risque pénal | Risque civil | Risque contractuel |
|---|---|---|---|
| Conciergerie sans carte G qui encaisse | ✅ Délit pénal (art. 16 loi Hoguet) | ✅ Responsabilité illimitée | ✅ Nullité du contrat |
| Conciergerie avec carte G mais sans mandat signé | ❌ Pas de délit pénal | ✅ Risque en cas de litige | ⚠️ Gestion non opposable |
| Conciergerie avec carte G ET mandat signé | ❌ Aucun risque pénal | ⚠️ Risque limité et couvert | ❌ Contrat valide et opposable |
| Propriétaire ayant laissé faire sans mandat | ❌ Pas de risque pénal direct | ✅ Risque de complicité / co-responsabilité | ✅ Perte du recours contractuel |
Est-ce que le propriétaire qui laisse la conciergerie encaisser sans mandat risque quelque chose lui aussi ?
Réponse directe : Oui. Le propriétaire qui autorise sciemment une conciergerie sans carte G à encaisser ses loyers peut être poursuivi pour complicité, et surtout perd tout recours contractuel en cas de litige ou de mauvaise gestion.
C'est le point que tout le monde oublie dans cette configuration. Le propriétaire n'est pas une victime passive — il est co-auteur d'une situation irrégulière. Voici pourquoi sa situation est fragile :
Complicité pénale. Aux termes de l'article 121-7 du Code pénal, est complice d'un délit "la personne qui sciemment, par aide ou assistance, en a facilité la préparation ou la consommation". Un propriétaire qui sait que sa conciergerie n'a pas de carte G et lui confie quand même l'encaissement de ses loyers peut être qualifié de complice.
Nullité contractuelle à double tranchant. La nullité d'un contrat conclu en violation de la loi Hoguet est d'ordre public — elle s'impose même si les deux parties s'en trouvent lésées. Concrètement : si la conciergerie a mal géré un appartement, causé un dommage, ou encaissé de l'argent sans le reverser, le propriétaire ne peut pas invoquer le contrat pour obtenir réparation. Il n'y a pas de contrat valide. Il devra agir en responsabilité quasi-délictuelle — beaucoup plus long et incertain.
Perte de la garantie financière. Une conciergerie titulaire de la carte G est obligatoirement couverte par une garantie financière (article 3 de la loi Hoguet ; au moins 110 000 € selon l'article 30 du décret n° 72-678). Elle protège les fonds du propriétaire en cas de défaillance de la conciergerie. Sans carte G, aucune garantie n'existe. Si la conciergerie disparaît avec les loyers encaissés, le propriétaire n'a aucun filet de sécurité.
Voix terrain — Salah Belkenchir : "J'ai vu des propriétaires complètement démunis quand leur conciergerie a cessé son activité du jour au lendemain avec plusieurs milliers d'euros de loyers en transit. Pas de carte G = pas de garantie financière = argent perdu. Le contrat de prestation ne les protège pas, et ils ne peuvent pas se retourner contre la plateforme."
La qualification "gestion de fonds mandants" s'applique-t-elle aussi aux reversements Airbnb et Booking ?
Réponse directe : Oui, sans exception. Que les fonds transitent par Airbnb, Booking, VRBO, ou directement par virement du voyageur, dès que la conciergerie les reçoit avant de les reverser au propriétaire, la qualification de gestion de fonds mandants s'applique.
C'est l'erreur d'analyse la plus fréquente observée dans les échanges avec les conciergeries en 2025-2026. Beaucoup pensent qu'Airbnb — en versant directement les paiements — "filtre" la qualification juridique. Ce n'est pas le cas.
Ce qui compte pour la loi Hoguet, c'est le circuit économique réel :
1. Le voyageur paie pour accéder à un logement appartenant au propriétaire
2. La plateforme reverse à la conciergerie (ou directement à un compte déclaré par elle)
3. La conciergerie déduit sa commission et reverse le solde au propriétaire
Étapes 2 et 3 = gestion de fonds mandants. Le passage par Airbnb ne change pas la nature de l'opération ; il ne fait que modifier le mode de paiement initial.
Il en va de même pour les configurations suivantes, toutes soumises à la même qualification :
- Encaissement par Stripe, Paypal, Sumeria pour le compte du propriétaire
- Compte bancaire dédié ouvert au nom de la conciergerie pour centraliser les loyers de plusieurs propriétaires
- Paiement en espèces par des voyageurs pour des locations de courte durée
- Caution retenue puis restituée partiellement au voyageur — la conciergerie "gère" des fonds qui appartiennent temporairement aux deux parties
👉 Pour aller plus loin sur le périmètre exact de la carte G en contexte Airbnb, consulte notre article : Carte G obligatoire pour ta conciergerie Airbnb : ce que dit vraiment la loi en 2026
Quelles sont les erreurs les plus fréquentes commises par les conciergeries qui pensent être en règle ?
Réponse directe : Les trois erreurs les plus courantes sont : croire qu'un contrat de prestation suffit, penser que la "sous-location" échappe à la loi Hoguet, et supposer que le faible volume géré les met à l'abri des contrôles.
Erreur n°1 — Le contrat de prestation de service "béton"
C'est l'outil préféré des conciergeries pour tenter de requalifier la relation. La logique : "Je ne gère pas l'appartement, je fournis une prestation de services — ménage, accueil, communication." Le problème : si en parallèle tu encaisses les loyers, le juge regarde la réalité économique de la relation, pas le nom du contrat. Des arrêts constants de la Cour de cassation confirment ce principe de réalité.
Erreur n°2 — La sous-location "ça, c'est différent"
Certaines conciergeries pensent qu'en signant un bail de sous-location avec le propriétaire, elles deviennent elles-mêmes locatrices et échappent à la loi Hoguet. C'est vrai en théorie — mais uniquement si la sous-location est réelle, avec un loyer fixe versé au propriétaire indépendamment des recettes. Dans la pratique, beaucoup de "sous-locations" sont en réalité des mandats de gestion déguisés (reversement proportionnel aux recettes, absence de risque locatif assumé par la conciergerie). Ces montages sont systématiquement requalifiés.
Erreur n°3 — "On est petits, on ne sera jamais contrôlés"
Les contrôles DGCCRF ne ciblent pas que les grands groupes. Depuis la loi Le Meur et le durcissement du cadre réglementaire en 2025-2026, les signalements de particuliers (voisins, syndicats de copropriété, plateformes concurrentes) déclenchent des contrôles sur des structures de toute taille.
Voix terrain : "Une conciergerie que je connais gérait 6 appartements à Lyon, contrat de prestation, encaissement via Airbnb, reversement en fin de mois. Elle a été contrôlée suite à un signalement d'un copropriétaire. Procès-verbal dressé, transmission au parquet. Six appartements gérés — ça n'a pas protégé."
👉 Sur les modalités concrètes d'un contrôle DGCCRF sur une conciergerie, voir : Ce que tu risques lors d'un contrôle DGCCRF sans carte G
Comment une conciergerie peut-elle encaisser légalement des loyers pour un propriétaire en 2026 ?
Réponse directe : Il existe deux chemins légaux : obtenir soi-même la carte G (avec toutes les conditions associées), ou opérer sous la carte G d'un agent immobilier titulaire via un mécanisme de délégation.
Option 1 — Obtenir la carte G en propre
Les conditions sont strictes :
- Diplôme ou expérience professionnelle justifiée (article 11 de la loi Hoguet)
- Souscription d'une assurance responsabilité civile professionnelle
- Ouverture d'un compte séquestre dédié aux fonds mandants
- Adhésion à une garantie financière (minimum 110 000 € en début d'activité)
- Demande auprès de la CCI territoriale
Délai moyen d'obtention : 2 à 4 mois. Coût annuel : entre 1 500 € et 3 000 € (assurance + garantie financière). Ce chemin est accessible, mais lourd à mettre en place pour une conciergerie qui démarre ou qui gère un faible volume.
Option 2 — Délégation de carte G via un titulaire
C'est le mécanisme prévu par la loi Hoguet elle-même : un agent immobilier titulaire de la carte G peut habiliter des collaborateurs ou des structures tierces à agir sous couverture de sa carte, à condition que :
- Un mandat de gestion soit systématiquement signé entre le propriétaire et le titulaire de la carte G
- Les fonds soient gérés conformément aux obligations de la loi Hoguet
- Le titulaire assume la responsabilité de la gestion
C'est cette solution qui permet à des conciergeries de fonctionner légalement sans posséder leur propre carte G.
👉 Pour comprendre précisément ce mécanisme : Délégation de carte G pour les conciergeries : comment ça fonctionne concrètement ?
Que change l'arrêt de la Cour de cassation de janvier 2024 pour les conciergeries qui encaissent sans mandat ?
Réponse directe : Le juge qualifie les actes selon leur contenu réel, sans s'arrêter à la dénomination du contrat (article 12 du Code de procédure civile). La qualification de gestion immobilière — et donc l'obligation de carte G — s'applique indépendamment de l'étiquette choisie par les parties : les contrats de prestation "habillés" ne protègent pas.
Cet arrêt est devenu la référence centrale en matière de requalification des contrats de prestation de service en gestion immobilière. La Cour de cassation y réaffirme avec force le principe de réalité : le juge apprécie la nature des obligations exécutées, pas la terminologie choisie par les parties.
Pour une conciergerie, les conséquences pratiques sont immédiates :
- Un contrat intitulé "prestation de services" qui inclut l'encaissement et le reversement de loyers sera requalifié en mandat de gestion
- La requalification entraîne la nullité du contrat si la conciergerie n't pas titulaire de la carte G
- Cette nullité est rétroactive — tous les honoraires perçus depuis le début de la relation peuvent être réclamés en remboursement
👉 Analyse complète de cet arrêt et ses conséquences pratiques pour les conciergeries : Ce que l'arrêt Cour de cassation de janvier 2024 change vraiment pour les conciergeries
Quelles mesures mettre en place immédiatement si tu encaisses des loyers sans mandat de gestion ?
Réponse directe : Stop aux encaissements sans cadre juridique valide — et régularisation immédiate. Voici les étapes à suivre dans l'ordre.
Si tu es dans cette situation aujourd'hui, voici la marche à suivre sans attendre :
Étape 1 — Arrêter d'encaisser "en direct" sans mandat
Toute nouvelle période d'encaissement sans mandat est une nouvelle infraction. Le risque pénal s'aggrave proportionnellement à la durée de l'infraction.
Étape 2 — Auditer ta situation exacte
Combien de propriétaires ? Depuis quand ? Quels montants ont transité ? Ce bilan est nécessaire avant toute démarche de régularisation.
Étape 3 — Sécuriser les contrats existants
Deux options selon ta situation :
- Si tu peux obtenir la carte G rapidement → faire signer des mandats de gestion conformes à chaque propriétaire
- Si l'obtention prend du temps → te rattacher à un titulaire de carte G via un mécanisme de délégation, avec mandat signé par chaque propriétaire
Étape 4 — Documenter la régularisation
Conserve les preuves de la démarche de régularisation. En cas de contrôle ou de poursuites, la bonne foi et les mesures correctrices prises sont des éléments pris en compte par le parquet et le tribunal.
Étape 5 — Informer les propriétaires concernés
Ce n'est pas une obligation légale, mais c'est une obligation éthique — et surtout un moyen de sécuriser la relation. Un propriétaire informé qui co-régularise avec toi est un propriétaire qui ne pourra pas plaider l'ignorance plus tard.
👉 Pour comprendre exactement pourquoi 80% des conciergeries sont dans cette situation sans le savoir : 80% des conciergeries exercent illégalement sans le savoir — les preuves