Tu confies ton appartement à une conciergerie. Tu signes un contrat. Tu encaisses tes revenus. Et tu penses, logiquement, que tout ce qui concerne la légalité de la prestation, c'est leur problème. C'est précisément là que se situe l'erreur — et elle peut te coûter très cher.
En 2026, la question de la carte G dans la location courte durée n'est plus un débat théorique entre juristes. Des contrôles DGCCRF sont en cours, des condamnations ont été prononcées, et les tribunaux commencent à remonter la chaîne contractuelle jusqu'au propriétaire bailleur. La co-responsabilité du mandant — c'est-à-dire toi, en tant que propriétaire — est un risque juridique réel, documenté, et encore trop peu connu.
Une question revient souvent lors de nos échanges avec les conciergeries : "Mon client propriétaire m'a demandé si le fait qu'on n'ait pas de carte G pouvait le mettre en danger, lui aussi. Je n'ai pas su quoi répondre." Salah Belkenchir, fondateur de HostLegal et gestionnaire de 30 appartements en propre, répond sans détour : oui, le propriétaire peut être exposé. Pas systématiquement, pas automatiquement, mais dans des configurations précises que cet article détaille — et que la plupart des avocats n'évoquent qu'en consultation payante.
Qu'est-ce que la loi Hoguet impose exactement à une conciergerie qui gère des locations courte durée ?
Réponse directe : La loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970) impose la détention d'une carte professionnelle G à toute personne qui gère des biens immobiliers pour le compte d'autrui, à titre habituel et contre rémunération — ce qui inclut les conciergeries de location courte durée dès lors qu'elles encaissent les loyers ou signent des mandats de gestion.
La loi Hoguet est souvent perçue comme s'appliquant uniquement aux agences immobilières traditionnelles. C'est faux. Son article 1er vise toute personne physique ou morale qui exerce, à titre habituel, des activités d'entremise ou de gestion immobilière. Le texte ne distingue pas selon la durée de location, le canal utilisé (Airbnb, Booking, Abritel) ou le modèle économique (conciergerie, property manager, gestionnaire de courte durée).
Ce que la loi exige concrètement pour exercer légalement :
- Une carte professionnelle G délivrée par la CCI compétente
- Une garantie financière auprès d'un organisme agréé (si la conciergerie détient des fonds)
- Une assurance responsabilité civile professionnelle
- Un compte séquestre séparé pour les fonds de tiers
Toute conciergerie qui encaisse les loyers Airbnb à la place du propriétaire, reverse une partie, et pilote la relation locative exerce une activité de gestion. Elle entre dans le champ d'application de la loi Hoguet — qu'elle le sache ou non.
Pour aller plus loin sur ce point, l'article Carte G : est-elle obligatoire pour votre conciergerie ? détaille les critères d'assujettissement.
Comment la co-responsabilité du propriétaire se construit-elle juridiquement sans carte G ?
Réponse directe : La co-responsabilité du propriétaire découle de deux mécanismes distincts : la nullité du contrat de mandat signé avec une conciergerie non habilitée, et la possibilité pour les tiers (locataires, administration) de se retourner contre le mandant lorsque le mandataire illégal a agi en son nom.
Voici le raisonnement juridique complet, tel qu'il s'applique en 2026.
Premier mécanisme : la nullité du mandat et ses conséquences
Un mandat de gestion signé avec une conciergerie dépourvue de carte G est exposé à la nullité, en application de l'article 1er de la loi Hoguet combiné à l'article 6 du Code civil, qui interdit de déroger par contrat aux lois d'ordre public. Cette nullité est d'ordre public : elle ne peut pas être écartée par une clause contractuelle, même si les deux parties l'ont acceptée en connaissance de cause.
La nullité du mandat ne supprime pas les actes déjà accomplis. Elle les fragilise. Et surtout, elle fait remonter la responsabilité de ces actes directement vers le propriétaire, puisque le mandataire n'avait aucun droit d'agir pour son compte.
Deuxième mécanisme : la responsabilité du mandant pour les actes du mandataire
En droit commun du mandat (articles 1984 et suivants du Code civil), le mandant répond des actes accomplis par son mandataire dans les limites du mandat. Si le mandat est nul, la situation devient paradoxale : le propriétaire peut être tenu pour responsable des actes d'une personne qu'il n'était légalement pas autorisé à mandater.
Concrètement, si la conciergerie signe un contrat de location avec un voyageur, encaisse un dépôt de garantie, impose des conditions illégales — et que tout cela est contesté — c'est le propriétaire qui se retrouve en première ligne, puisqu'il est le véritable propriétaire du bien et le bénéficiaire économique de la relation.
Quelles sanctions pénales risque concrètement un propriétaire qui signe avec une conciergerie non habilitée ?
Réponse directe : Le propriétaire n'est pas directement visé par les sanctions pénales prévues par la loi Hoguet pour exercice illégal de la profession. En revanche, il peut être poursuivi pour complicité ou pour recours à une prestation illégale, selon les circonstances.
L'article 14 de la loi Hoguet sanctionne l'exercice illégal de la profession d'une peine pouvant aller jusqu'à 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende. Cette sanction vise en premier chef la conciergerie.
Article 14 de la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970) : « Est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende le fait : a) De se livrer ou prêter son concours, d'une manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations visées à l'article 1er sans être titulaire de la carte instituée par l'article 3 […] »
Mais le propriétaire n'est pas à l'abri pour autant. Plusieurs scénarios d'exposition existent :
- Complicité par aide et assistance (article 121-7 du Code pénal) : si le propriétaire savait que la conciergerie n'avait pas de carte G et a néanmoins signé — et que la preuve en est apportée — il peut être poursuivi comme complice de l'exercice illégal
- Complicité par fourniture de moyens : mettre son bien à disposition d'une structure illégale pour qu'elle en tire profit constitue un soutien matériel à l'infraction
- Responsabilité fiscale : si la conciergerie encaissait des revenus pour le compte du propriétaire sans cadre légal, l'administration fiscale peut requalifier l'ensemble et exiger des régularisations
L'article Premières condamnations de conciergeries sans carte G en 2025-2026 documente les premières décisions rendues — et certaines impliquent des propriétaires dans les faits reprochés.
Un propriétaire peut-il être condamné à rembourser des loyers encaissés via une conciergerie illégale ?
Réponse directe : Oui. Si le mandat de gestion est annulé, le locataire-voyageur lésé peut demander la restitution des sommes versées. Le propriétaire, en tant que bénéficiaire économique ultime, est exposé à ces demandes en restitution.
C'est l'un des risques les moins évoqués — et pourtant l'un des plus concrets.
Imaginons le scénario suivant : un voyageur réserve via une conciergerie, paie un loyer et un dépôt de garantie. La conciergerie disparaît (liquidation, cessation d'activité) ou est condamnée. Le voyageur se retrouve sans recours contre la conciergerie. Il se retourne alors contre le propriétaire du bien, en invoquant :
- L'enrichissement sans cause (article 1303 du Code civil) : le propriétaire a perçu des revenus issus d'une relation contractuelle viciée
- La responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil) : le propriétaire a causé un préjudice en permettant à une structure illégale d'exploiter son bien
Ce n'est pas théorique. Un contrat annulé est censé n'avoir jamais existé et les prestations exécutées donnent lieu à restitution (article 1178 du Code civil) — ce qui peut inclure les sommes perçues au titre du mandat. Sur la jurisprudence de janvier 2024 relative à la location meublée, voir l'article Ce que l'arrêt Cour de cassation de janvier 2024 change vraiment pour les conciergeries.
Tableau : propriétaire avec conciergerie habilitée vs conciergerie sans carte G — comparaison des risques juridiques
| Critère | Conciergerie avec carte G | Conciergerie sans carte G |
|---|---|---|
| **Validité du mandat de gestion** | Valide et opposable aux tiers | Exposé à la nullité (art. 1er loi Hoguet) |
| **Responsabilité du propriétaire en cas de litige locataire** | Limitée — la conciergerie engage sa responsabilité propre | Étendue — le propriétaire peut être tenu directement |
| **Risque de restitution des loyers perçus** | Quasi nul si mandat régulier | Réel en cas d'annulation judiciaire du mandat |
| **Exposition pénale du propriétaire** | Nulle si la conciergerie est habilitée | Possible (complicité art. 121-7 C. pén.) |
| **Garantie financière sur les fonds encaissés** | Obligatoire (CCI + assurance) | Inexistante — fonds non protégés |
| **Position lors d'un contrôle DGCCRF** | Propriétaire non visé | Propriétaire potentiellement impliqué dans la procédure |
| **Validité des contrats de location signés** | Valides | Contestables par le voyageur |
| **Couverture assurance RC pro** | Obligatoire propriétaire couvert | Absente ou insuffisante |
Quelles erreurs concrètes font les propriétaires qui signent avec une conciergerie sans carte G ?
Réponse directe : Les propriétaires commettent systématiquement trois erreurs : ils ne demandent jamais la carte G avant de signer, ils confondent "contrat bien rédigé" et "situation légale", et ils pensent que leur propre responsabilité s'arrête à la signature.
Erreur n°1 : croire qu'un contrat bien rédigé protège
Beaucoup de propriétaires signent un contrat de prestation de services ou de gestion avec leur conciergerie, convaincu que si les termes sont clairs, tout est en ordre. Un contrat nul reste nul, quelle que soit la qualité de sa rédaction. La nullité tirée de la loi Hoguet ne peut pas être neutralisée contractuellement.
Erreur n°2 : confondre prestation de services et mandat de gestion
Certaines conciergeries présentent leur contrat comme une "prestation de services" pour éviter la qualification de mandat de gestion. Si en pratique elles encaissent les loyers, gèrent les litiges locataires ou signent les contrats de location, les tribunaux requalifient systématiquement. Le fond prime sur la forme.
Erreur n°3 : ne pas vérifier l'existence de la carte G
La vérification prend deux minutes sur le répertoire professionnel de la CCI ou via le registre des agents immobiliers. Lors de nos échanges avec des propriétaires, Salah Belkenchir constate que moins de 10% d'entre eux ont demandé à voir la carte G de leur conciergerie avant de signer. La plupart découvrent son absence lors d'un problème — trop tard.
L'article 80% des conciergeries en France exercent illégalement sans le savoir documente l'ampleur réelle du phénomène et les profils concernés.
Un propriétaire peut-il se défendre en prouvant qu'il ignorait l'absence de carte G ?
Réponse directe : L'ignorance atténue la responsabilité pénale mais ne supprime pas la responsabilité civile. Le propriétaire reste exposé aux demandes de restitution et à l'annulation des actes, même s'il ignorait de bonne foi la situation illégale de sa conciergerie.
En matière pénale, la bonne foi est un élément d'appréciation. Le parquet et les juges tiennent compte du fait que le propriétaire n'était pas informé. Mais la bonne foi doit être plausible : si la conciergerie n'avait aucun numéro de carte G sur ses documents commerciaux, le propriétaire aurait dû s'interroger.
En matière civile, la bonne foi ne protège pas. L'article 1303 du Code civil sur l'enrichissement sans cause ne distingue pas selon que le bénéficiaire était de bonne ou mauvaise foi. Si le propriétaire a perçu des revenus issus d'une relation contractuelle nulle, il peut être contraint à restitution indépendamment de son état d'esprit.
Ce que recommande Salah Belkenchir dans ce cas : conserver la preuve écrite que tu as demandé la carte G à ta conciergerie avant de signer. Un simple email suffit. Si elle ne te l'a pas fournie, tu peux documenter ta démarche. C'est insuffisant pour bloquer une action civile, mais c'est un élément décisif devant un tribunal pénal.
Que se passe-t-il concrètement lors d'un contrôle DGCCRF qui vise une conciergerie et implique ses propriétaires clients ?
Réponse directe : Lors d'un contrôle DGCCRF, les enquêteurs peuvent demander à consulter les contrats conclus entre la conciergerie et ses clients propriétaires. Si ces contrats révèlent une relation de gestion sans habilitation, le propriétaire peut être convoqué comme témoin — ou comme mis en cause.
La DGCCRF a intensifié ses contrôles sur les conciergeries de location courte durée depuis 2024. La procédure standard comprend :
1. Demande de communication des contrats types et des mandats signés
2. Vérification de l'habilitation (carte G, garantie financière, assurance)
3. Identification des bénéficiaires économiques — c'est-à-dire les propriétaires
4. Convocation possible des propriétaires si leur situation révèle un lien avec l'infraction
Dans les dossiers documentés, les propriétaires qui ont signé en toute connaissance de cause ont vu leur responsabilité engagée solidairement avec la conciergerie pour le remboursement des frais perçus illégalement.
L'article Contrôle DGCCRF d'une conciergerie : ce que tu risques sans carte G détaille le déroulement précis d'une procédure de contrôle et les droits du propriétaire.
Comment un propriétaire peut-il sécuriser sa situation dès aujourd'hui sans changer de conciergerie ?
Réponse directe : La solution la plus rapide et la plus complète est d'exiger que ta conciergerie s'adosse à une carte G via un mécanisme de délégation légale — ce qui lui permet d'exercer légalement sans que tu aies à changer de prestataire.
Plusieurs options existent selon ta situation :
Option 1 : vérifier et exiger la carte G existante
Si ta conciergerie dispose déjà d'une carte G (ou affirme en avoir une), demande le numéro et vérifie-le sur le registre de la CCI compétente. C'est la vérification minimale à faire avant tout renouvellement de contrat.
Option 2 : demander à ta conciergerie de régulariser via une délégation
Le mécanisme de délégation de carte G permet à une conciergerie sans habilitation propre de s'appuyer sur le titulaire d'une carte G pour exercer légalement. C'est une solution concrète, opérationnelle, qui ne bouleverse pas l'organisation de la conciergerie. L'article Délégation carte G conciergerie : seule solution légale en 2026 explique ce mécanisme en détail.
Option 3 : inscrire une clause de garantie dans le contrat
En attendant la régularisation, fais inscrire dans ton contrat avec la conciergerie une clause de garantie et d'indemnisation en cas de mise en cause liée à l'absence de carte G. Cette clause ne supprime pas le risque, mais elle te donne un recours contractuel contre la conciergerie si tu es mis en cause.