Une copropriété peut-elle interdire Airbnb en 2026 ?
Oui — si le règlement de copropriété contient une clause de destination bourgeoise ou d'habitation exclusive, les tribunaux l'appliquent : la location courte durée type Airbnb est interdite, et la conciergerie peut être co-responsable des violations. La Cour de cassation l'a confirmé en 2018 et 2022. Non — si le règlement est muet sur la destination des lots ou ne contient aucune restriction expresse : l'interdiction ne s'impose pas automatiquement.
Tu gères des appartements en copropriété via une conciergerie ou un mandat de sous-location. Un matin, tu reçois une lettre du syndic : le règlement de copropriété interdit la location de courte durée. Tu te demandes si c'est légal, si tu dois tout arrêter, ou si cette clause ne vaut rien devant un tribunal.
C'est l'une des situations les plus fréquentes et les plus mal comprises du secteur en 2026. La raison : la jurisprudence de la Cour de cassation sur la copropriété et la location courte durée a connu des évolutions majeures depuis 2018, que la majorité des conciergeries n'ont pas intégrées dans leur pratique quotidienne. Résultat : des mandats signés sur des biens que les propriétaires n'ont juridiquement pas le droit de louer en courte durée — et une conciergerie potentiellement coresponsable.
Une question revient souvent lors de nos échanges avec les conciergeries : "Le proprio m'a dit que son règlement de co interdit Airbnb, mais il veut quand même qu'on gère ses appartements — on peut y aller ou pas ?" Réponse directe de Salah Belkenchir, fondateur d'HostLegal et gestionnaire de 30 appartements : non, tu ne peux pas ignorer cette clause. Si le règlement de copropriété est antérieur à la location courte durée mais contient une clause d'habitation bourgeoise, la Cour de cassation a confirmé qu'elle peut parfaitement s'appliquer à Airbnb. Signer un mandat sur ce bien sans vérification expose ta conciergerie à une mise en cause directe.
Qu'est-ce qu'une clause d'habitation bourgeoise et peut-elle interdire Airbnb dans une copropriété ?
Réponse directe : Oui. La Cour de cassation a confirmé dès 2018 qu'une clause d'habitation bourgeoise peut valablement interdire la location meublée touristique de courte durée, même si le règlement de copropriété a été rédigé avant l'apparition d'Airbnb.
La clause d'habitation bourgeoise est une stipulation classique des règlements de copropriété qui réserve l'usage des lots à une habitation "bourgeoise", c'est-à-dire une occupation à titre d'habitation principale ou secondaire, à l'exclusion de tout usage commercial ou para-hôtelier.
Pendant longtemps, l'argument des propriétaires et des conciergeries était le suivant : Airbnb n'existait pas quand le règlement a été rédigé, donc la clause ne peut pas s'appliquer à la location saisonnière moderne. Cet argument a été fermement rejeté par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
Cass. civ. 3e, 8 mars 2018, n° 14-15.864 : la Cour approuve la cour d'appel d'avoir jugé que la rotation de séjours très brefs dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services ne correspondait pas à la destination d'un immeuble à usage principal d'habitation dont le règlement excluait toute activité commerciale.
Cet arrêt est fondateur. Il établit trois critères cumulatifs qui caractérisent l'usage para-hôtelier prohibé :
- La répétition des locations (pas une location occasionnelle isolée)
- La courte durée de chaque séjour
- L'absence d'élection de domicile par les locataires dans le logement
Si ces trois critères sont réunis — ce qui est systématiquement le cas dans une gestion conciergerie Airbnb professionnelle — la clause d'habitation bourgeoise s'applique pleinement.
Une clause d'usage mixte ou professionnel dans un règlement de copropriété autorise-t-elle la location Airbnb ?
Réponse directe : Pas automatiquement. L'usage "professionnel" ou "mixte" autorisé dans un règlement de copropriété ne vise pas la location touristique de courte durée, sauf formulation explicite.
C'est l'erreur d'interprétation la plus fréquente observée chez les conciergeries qui gèrent des biens en copropriété. Un règlement qui autorise l'exercice d'une activité professionnelle libérale dans un lot — un cabinet médical, un bureau — ne crée pas pour autant un droit à la location para-hôtelière.
La jurisprudence est constante sur ce point : l'activité d'hébergement touristique de courte durée est une activité commerciale au sens fonctionnel, distincte des professions libérales ou des activités de bureau. Les tribunaux analysent la destination réelle du lot telle qu'elle est définie dans le règlement de copropriété, pas l'étiquette juridique que le propriétaire voudrait lui coller.
| Clause dans le règlement | Airbnb autorisé ? | Risque juridique |
|---|---|---|
| Habitation bourgeoise exclusive | ❌ Non | Très élevé — jurisprudence constante depuis 2018 |
| Habitation + usage professionnel libéral | ❌ Non (sauf exception) | Élevé — dépend de l'interprétation judiciaire |
| Usage mixte habitation/commerce | ⚠️ Possible | Modéré — analyse au cas par cas obligatoire |
| Absence de restriction explicite | ✅ En principe oui | Faible — sous réserve des lois locales |
| Clause autorisant expressément la location touristique | ✅ Oui | Très faible |
Ce tableau illustre pourquoi l'analyse du règlement de copropriété est une étape non négociable avant de signer un mandat de gestion. Ce n'est pas une formalité administrative — c'est une condition de légalité de ta mission.
Que change l'arrêt Cour de cassation de janvier 2024 pour les conciergeries qui gèrent des biens en copropriété ?
Réponse directe : L'arrêt de janvier 2024 renforce la responsabilité de tous les intervenants dans la chaîne locative, y compris les conciergeries, dès lors qu'ils participent à une location contraire au règlement de copropriété.
Sur la question de la nature de l'activité, lis aussi notre article dédié à l'arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024 (n° 22-21.455). Retiens un principe général : le juge qualifie l'activité selon sa réalité, sans s'arrêter à la dénomination choisie par les parties (article 12 du Code de procédure civile).
En pratique, cela signifie que si tu signes avec un propriétaire un "contrat de prestation de services" ou un "mandat de conciergerie", mais que l'activité réelle que tu exerces constitue de la gestion locative au sens de la loi Hoguet — et que ce bien est en copropriété avec une clause restrictive — tu cumules deux problèmes :
1. Un problème Loi Hoguet : tu gères sans carte G une activité qui en requiert une (voir notre analyse sur pourquoi ton contrat de prestation de service ne suffit plus)
2. Un problème copropriété : tu organises une location contraire au règlement de copropriété, ce qui engage ta responsabilité civile aux côtés du propriétaire
Ces deux risques se cumulent et se renforcent mutuellement. Une conciergerie mise en cause par un syndicat de copropriété aura beaucoup de mal à plaider sa bonne foi si elle ne détenait pas de carte G et n'avait pas vérifié le règlement de copropriété.
Le syndicat de copropriété peut-il agir directement contre la conciergerie (pas seulement contre le propriétaire) ?
Réponse directe : Oui, et c'est l'évolution la plus dangereuse pour les conciergeries : les syndicats de copropriété ont commencé à élargir leurs actions en justice aux prestataires tiers qui organisent les locations litigieuses.
Historiquement, le syndicat de copropriété agissait uniquement contre le copropriétaire qui violait le règlement. La logique était simple : c'est lui qui est lié au règlement de copropriété, pas ses prestataires.
Cette logique a commencé à évoluer sous deux effets conjugués.
Premier effet — La responsabilité délictuelle. La conciergerie qui organise sciemment des locations contraires à un règlement de copropriété peut être attraite en justice sur le fondement de l'article 1240 du Code civil (anciennement 1382), au titre de la participation à un dommage causé au syndicat et aux autres copropriétaires. Cette voie est de plus en plus utilisée par les syndicats conseillés par des avocats spécialisés.
Second effet — La loi Le Meur (2024). Les nouvelles obligations déclaratives et le renforcement des contrôles introduits par la loi du 19 novembre 2024 ont mis les prestataires de location courte durée davantage dans le viseur des autorités et des syndicats. Si tu n'as pas encore lu notre analyse des nouvelles obligations de la loi Le Meur pour les conciergeries, c'est le moment.
En pratique, nous avons observé dans nos échanges avec des conciergeries des mises en demeure adressées directement aux gestionnaires — pas seulement aux propriétaires — par des syndics qui ont identifié la plateforme utilisée pour les annonces et remonté jusqu'à la conciergerie gestionnaire.
Comment vérifier si un règlement de copropriété interdit réellement la location courte durée avant de signer un mandat ?
Réponse directe : La vérification passe par la lecture intégrale du règlement de copropriété et de ses modificatifs, en cherchant spécifiquement les clauses de destination des lots et d'usage.
Voici la méthode concrète à appliquer systématiquement avant tout nouveau mandat sur un bien en copropriété :
- Demander le règlement de copropriété complet (pas seulement le titre de propriété) — le propriétaire doit le fournir, il l'a reçu lors de l'achat
- Identifier la clause de destination du lot concerné : "habitation bourgeoise", "habitation et usage professionnel libéral", "usage mixte", etc.
- Rechercher les clauses modificatives : une assemblée générale de copropriétaires peut avoir adopté une résolution modifiant le règlement pour interdire ou autoriser expressément la location courte durée — ces modificatifs ont la même valeur que le règlement initial
- Vérifier les procès-verbaux d'assemblée générale récents : une résolution d'interdiction adoptée en AG lie les copropriétaires même si le règlement de copropriété n'a pas encore été formellement modifié
- Consulter un juriste si la formulation est ambiguë — une interprétation optimiste d'une clause floue ne te protégera pas devant un tribunal
Cette vérification doit être documentée et archivée dans ton dossier client. Si le syndicat t'attaque deux ans plus tard, ta seule défense sera de prouver que tu as accompli les diligences nécessaires avant de signer.
Une assemblée générale de copropriétaires peut-elle voter l'interdiction de Airbnb à la majorité simple ?
Réponse directe : Non. La modification du règlement de copropriété pour interdire la location meublée touristique requiert la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, pas la majorité simple.
C'est un point technique que beaucoup de conciergeries ignorent — et que certains syndics appliquent mal. La location de courte durée affecte la destination de l'immeuble, ce qui constitue une modification substantielle du règlement de copropriété.
Aux termes de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les décisions qui changent la destination de l'immeuble ou qui modifient les conditions de jouissance des parties privatives requièrent la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
En pratique, cela signifie deux choses :
Pour les conciergeries : si un propriétaire te dit "l'AG a voté l'interdiction à main levée avec 15 voix pour et 8 contre", demande-lui le procès-verbal et vérifie si les quorums de l'article 26 ont été atteints. Une résolution irrégulière peut être contestée — mais seulement dans un délai de deux mois par les copropriétaires opposants. Passé ce délai, elle devient opposable même si elle était irrégulière.
Pour ta pratique : ne te fie jamais aux dires du propriétaire sur ce que "l'AG a décidé". Demande le PV, vérifie les quorums, et si tu as un doute, consulte.
Quelles sont les conséquences concrètes pour une conciergerie qui gère un bien en violation du règlement de copropriété en 2026 ?
Réponse directe : Les conséquences vont de l'injonction de cesser l'activité jusqu'à la mise en cause de la responsabilité civile de la conciergerie, avec des risques qui se cumulent avec ceux liés à l'absence de carte G.
Les risques se décomposent ainsi :
Risque immédiat : le syndicat de copropriété obtient en référé une ordonnance d'interdiction de louer le bien en courte durée. Le tribunal judiciaire peut assortir cette ordonnance d'une astreinte financière par jour de violation. La conciergerie, si elle est citée, peut se voir imposer de cesser immédiatement ses opérations sur ce bien.
Risque à moyen terme : le syndicat engage une action au fond pour obtenir réparation du préjudice subi par les copropriétaires (troubles de jouissance, dévaluation de l'immeuble, etc.). Si la conciergerie est attraite, elle peut être condamnée solidairement avec le propriétaire.
Risque aggravé : si la conciergerie exerce sans carte G — ce qui, selon notre analyse des 80% de conciergeries qui exercent illégalement sans le savoir, est la situation majoritaire — elle cumulera les infractions à la loi Hoguet avec la violation du règlement de copropriété. Ce cumul rend toute défense en justice extrêmement difficile.
Risque contractuel : le mandat de gestion signé avec le propriétaire peut être déclaré nul si la location était juridiquement impossible ab initio (en raison de la violation du règlement de copropriété). Dans ce cas, la conciergerie risque de devoir restituer les honoraires perçus. Nous avons détaillé les premières condamnations de conciergeries en 2025-2026 qui illustrent comment ces situations se terminent en pratique.
Comment les conciergeries professionnelles sécurisent-elles juridiquement leur activité en copropriété en 2026 ?
Réponse directe : Les conciergeries qui ont structuré leur activité correctement combinent trois éléments : vérification systématique du règlement de copropriété, mandat de gestion conforme à la loi Hoguet, et délégation de carte G à un titulaire habilité.
La sécurisation juridique d'une activité de conciergerie sur des biens en copropriété ne repose pas sur un seul document. C'est un processus en trois étapes interdépendantes.
Étape 1 — La vérification amont. Avant tout mandat, analyser le règlement de copropriété comme décrit plus haut. Cette étape prend entre 30 minutes et 2 heures selon la complexité du règlement. Elle est non-négociable.
Étape 2 — Le mandat conforme. Si la location est juridiquement possible, signer un mandat de gestion locative conforme à la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970. Un simple contrat de prestation de services ne suffit pas pour couvrir l'activité réelle de gestion exercée par la plupart des conciergeries. Notre article sur ce que le mandat de gestion locative change concrètement explique pourquoi.
Étape 3 — La carte G. Exercer légalement la gestion locative requiert une carte professionnelle G délivrée par la CCI. Si tu ne la détiens pas — ce qui est le cas de la grande majorité des conciergeries — la délégation de carte G est la seule solution légale pour continuer à exercer en conformité. Le fonctionnement concret de ce mécanisme est détaillé dans notre article sur comment fonctionne concrètement la délégation de carte G.
Ces trois étapes ne sont pas des options. En 2026, avec le durcissement réglementaire issu de la loi Le Meur et la montée des contrôles DGCCRF — dont nous avons analysé les risques concrets dans notre article sur les contrôles DGCCRF des conciergeries — exercer sans les trois constitue une prise de risque inconsidérée.