Tu as rédigé ton contrat de prestation de services avec soin. Tu y as précisé tes missions, ton tarif, tes conditions d'intervention. Et quelque part dans ce contrat — peut-être sans y avoir prêté attention — figure une clause qui stipule que tu encaisses les revenus ou les revenus Airbnb en ton nom propre, avant de les reverser au propriétaire.
Cette clause, qui ressemble à une simple modalité de paiement, est en réalité l'une des plus dangereuses que tu puisses avoir dans ton contrat. En droit français, encaisser des fonds pour le compte d'autrui dans le cadre d'une activité de gestion locative sans détenir de carte professionnelle G constitue un exercice illégal d'une activité réglementée. Les sanctions prévues par la loi ne sont pas symboliques.
Une question revient souvent lors de nos échanges avec les conciergeries : "Je n'encaisse les revenus qu'en transit, je les reverse dans les 48h au propriétaire — ça ne peut pas être illégal ?" Réponse directe de Salah Belkenchir, fondateur de HostLegal et gestionnaire de 30 appartements : si, c'est exactement ce que la loi Hoguet sanctionne. Le critère déclencheur n'est pas la durée de détention des fonds, ni ton intention. C'est le fait d'encaisser des fonds pour le compte d'un tiers dans le cadre d'une activité de gestion immobilière, point final.
Qu'est-ce que la clause "encaissement en nom propre" dans un contrat de conciergerie ?
Réponse directe : C'est une clause par laquelle la conciergerie se donne le droit de percevoir directement les paiements des locataires (ou les reversements Airbnb/Booking) au nom de son propre compte bancaire, avant de les reverser au propriétaire bailleur.
Ce type de clause prend des formes très variées selon les contrats. On la retrouve formulée ainsi :
- "La conciergerie perçoit les revenus de location directement sur son compte et reverse au propriétaire sous 72 heures."
- "Le client mandate la société [X] pour recevoir les paiements voyageurs en son nom."
- "Les reversements Airbnb sont perçus par [X] qui procède ensuite au virement du solde net."
Ces formulations peuvent sembler anodines. Elles décrivent pourtant exactement l'activité que la loi Hoguet réserve aux titulaires de la carte professionnelle G (gestion immobilière).
Le problème est que beaucoup de conciergeries ont construit leur modèle économique entier autour de ce flux financier. Recevoir les fonds leur permet de prélever leur commission directement, sans dépendre d'un virement du propriétaire. C'est pratique. C'est aussi illégal sans habilitation.
Pour comprendre pourquoi la carte G est au cœur de cette problématique, tu peux consulter notre article dédié : Carte G : est-elle obligatoire pour votre conciergerie ?
Quelles sont exactement les sanctions pénales prévues par la loi Hoguet pour exercice illégal ?
Réponse directe : L'article 14 de la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970) prévoit jusqu'à 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende pour exercice illégal d'une activité réglementée par cette loi. Et dès que tu encaisses des fonds pour le compte du propriétaire, l'article 16 porte la peine à 2 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende.
Article 14 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 : « Est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende le fait : a) De se livrer ou prêter son concours, d'une manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations visées à l'article 1er sans être titulaire de la carte instituée par l'article 3 […] »
Il est important de comprendre ce que cette disposition couvre exactement. La loi Hoguet réglemente les activités d'entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce. Parmi ces activités figure explicitement la gestion d'immeubles pour le compte d'autrui, qui inclut l'encaissement de revenus ou de revenus locatifs.
L'exercice de cette activité sans carte professionnelle G — délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie — est constitutif de l'infraction visée à l'article 14 de la loi Hoguet.
Les sanctions s'appliquent :
- À la personne physique dirigeante si la conciergerie est une EURL, SASU ou exercée en nom propre
- À la société si elle est constituée en SARL, SAS, etc. (avec une majoration possible pour les personnes morales)
- Sans qu'une plainte du propriétaire soit nécessaire — la DGCCRF ou le parquet peuvent agir d'office
Notre analyse des premières condamnations prononcées est disponible ici : Premières condamnations de conciergeries sans carte G en 2025-2026
Pourquoi encaisser les revenus Airbnb "en transit" ne te protège pas légalement ?
Réponse directe : La durée de détention des fonds est juridiquement indifférente. Ce qui compte, c'est le fait d'encaisser des fonds pour le compte d'un tiers dans le cadre d'une activité de gestion locative.
C'est l'erreur la plus fréquente que Salah observe dans les contrats de conciergeries qu'il analyse. La logique est compréhensible : "Je ne garde pas l'argent, je ne fais que le transiter." Mais cette logique n'a pas de traduction juridique valide.
La loi Hoguet ne distingue pas selon que les fonds sont détenus 2 heures ou 30 jours. Elle ne distingue pas non plus selon le canal (Airbnb, Booking, virement direct du locataire). Le critère est structurel : est-ce que tu gères des flux financiers pour le compte d'un propriétaire, dans le cadre d'une activité de gestion de son bien immobilier ?
Si la réponse est oui — et elle l'est dès lors que tu encaisses avant de reverser — tu exerces une activité réglementée.
Une autre erreur fréquente : croire que le fait de se qualifier de "prestataire de services" dans le contrat change la nature juridique de l'activité. Ce que la loi qualifie, c'est ce que tu fais réellement, pas ce que tu écris. C'est précisément ce que notre article sur la requalification contractuelle détaille : Loi Hoguet 2026 : pourquoi ton contrat de prestation de service ne suffit plus
Comment les juges et la DGCCRF identifient-ils concrètement cette clause illégale ?
Réponse directe : Ils analysent le faisceau d'indices du contrat et des pratiques réelles : flux financiers, compte bancaire dédié, relevés de transaction Airbnb, emails avec les propriétaires.
La DGCCRF ne se contente pas de lire ton contrat. Lors d'un contrôle, les enquêteurs demandent :
- Tes relevés de compte bancaire : les reversements Airbnb apparaissent-ils d'abord sur ton compte ?
- Tes contrats types avec les propriétaires
- Tes communications avec les propriétaires (emails, WhatsApp) pour comprendre qui perçoit quoi
- Les conditions générales de tes comptes plateformes (Airbnb, Booking) pour voir à quel nom arrivent les fonds
Le tableau de synthèse suivant résume les critères qui distinguent une conciergerie légalement structurée d'une conciergerie exposée :
| Critère analysé | Conciergerie exposée | Conciergerie conforme |
|---|---|---|
| Qui reçoit les reversements Airbnb | La conciergerie sur son compte | Le propriétaire directement |
| Clause contractuelle | Encaissement en nom propre + reversement | Mandat avec compte séquestre ou délégation carte G |
| Habilitation professionnelle | Aucune carte G | Carte G propre ou délégation légale |
| Qualification du contrat | Prestation de services | Mandat de gestion |
| Risque pénal | Art. 14 et 16 loi Hoguet — 6 mois / 7 500 € ; 2 ans / 30 000 € si encaissement | Nul si structure correcte |
| Nullité du contrat | Possible (art. 6 loi Hoguet) | Non |
Pour comprendre ce que risques concrètement lors d'un contrôle DGCCRF, notre article détaillé : Contrôle DGCCRF d'une conciergerie : ce que tu risques sans carte G
Est-ce que la clause encaissement en nom propre rend aussi le contrat nul ?
Réponse directe : Oui. En plus de la sanction pénale, la clause et potentiellement le contrat entier peuvent être frappés de nullité, ce qui signifie que tu ne peux pas en réclamer l'exécution, y compris le paiement de tes honoraires.
C'est la double peine : tu es poursuivi pénalement et tu perds le droit de te faire payer.
L'article 6 de la loi Hoguet prévoit que les conventions conclues en violation de ses dispositions sont nulles et de nul effet. Les règles de la loi Hoguet étant d'ordre public (Cass. 1re civ., 28 avril 2011, n° 10-14.258), le propriétaire peut invoquer cette nullité, notamment pour obtenir la restitution des sommes versées.
Ce risque contractuel est souvent sous-estimé. Une conciergerie qui gère 15 biens, facture 200 € par mois par bien, et qui voit ses 15 contrats annulés perd instantanément 3 000 € de revenus récurrents mensuels — plus les arriérés déjà facturés si le propriétaire agit en restitution.
La jurisprudence de la Cour de cassation a confirmé à plusieurs reprises l'application stricte de cette nullité dans le secteur immobilier. Notre analyse de l'arrêt de référence : Ce que l'arrêt Cour de cassation de janvier 2024 change vraiment pour les conciergeries
Quelles variantes contractuelles créent le même risque que la clause encaissement en nom propre ?
Réponse directe : Plusieurs formulations alternatives produisent exactement le même risque juridique, même si elles évitent soigneusement le mot "encaissement".
Salah en recense régulièrement dans les contrats soumis par des conciergeries partenaires. Les variantes les plus courantes :
- "Gestion des reversements plateformes" : la conciergerie est désignée comme bénéficiaire des versements Airbnb, même si le terme "encaissement" n'est pas utilisé
- "Commission prélevée à la source" : la conciergerie déduit sa commission avant de reverser le solde — cela implique qu'elle a d'abord reçu la totalité
- "Compte de gestion dédié" : la conciergerie ouvre un compte au nom de son entreprise pour y domicilier les flux — sans compte séquestre réglementaire ni habilitation
- "Facturation au locataire direct" : la conciergerie facture le locataire pour la nuit, encaissant ainsi un loyer pour le compte du propriétaire
- "Mandat d'encaissement" : le terme "mandat" est utilisé, mais sans carte G, ce mandat est illégal par nature
La logique juridique est la même dans tous ces cas : tu gères un flux financier immobilier pour le compte d'un propriétaire sans y être habilité.
Si tu veux comprendre où se situe réellement la frontière entre prestation légale et gestion illégale : 80% des conciergeries en France exercent illégalement sans le savoir
Quelle est la seule structure contractuelle légale pour qu'une conciergerie gère des flux financiers locatifs ?
Réponse directe : Il n'en existe que deux : disposer de sa propre carte G avec compte séquestre, ou opérer sous une délégation de carte G consentie par un titulaire habilité.
La carte G (carte professionnelle de gestion) est délivrée par la CCI sur justification :
- D'un diplôme de niveau Bac+3 en droit, économie ou commerce (ou expérience professionnelle justifiée)
- D'une assurance responsabilité civile professionnelle
- D'une garantie financière (pour pouvoir détenir des fonds)
- D'une absence de condamnation pénale incompatible
Pour une conciergerie qui ne souhaite pas — ou ne peut pas — obtenir sa propre carte G, la délégation de carte G permet d'opérer légalement sous couvert d'un titulaire habilité. Cette solution est encadrée et doit respecter des conditions précises.
Notre article de référence sur ce mécanisme : Délégation de carte G conciergerie : seule solution légale en 2026
Et pour comprendre comment ce mécanisme fonctionne concrètement au quotidien : Délégation de carte G pour les conciergeries : comment ça fonctionne concrètement ?
Ce que les évolutions législatives de 2025-2026 changent pour les conciergeries qui encaissent en nom propre
Réponse directe : La loi Le Meur (adoptée fin 2024, applicable en 2025-2026) renforce les obligations déclaratives et le contrôle des intermédiaires de location courte durée, ce qui augmente mécaniquement l'exposition des conciergeries pratiquant l'encaissement en nom propre.
La loi Le Meur n'a pas créé de nouvelles sanctions spécifiques à l'encaissement en nom propre — celles-ci existaient déjà via les articles 14 et 16 de la loi Hoguet. Mais elle a produit deux effets indirects significatifs :
1. Traçabilité accrue des flux financiers.
Les plateformes (Airbnb, Booking) sont désormais soumises à des obligations de transmission de données aux autorités fiscales et administratives françaises. Chaque reversement est identifié, daté, et rattaché à un bénéficiaire. Si ce bénéficiaire est la conciergerie et non le propriétaire, le flux anormal est visible.
2. Légitimité renforcée des contrôles.
La loi Le Meur a renforcé les compétences des collectivités et des autorités de contrôle sur les locations courtes durée. Les contrôles DGCCRF s'inscrivent dans un environnement réglementaire où les conciergeries sont nommément identifiées comme acteurs à surveiller.
Notre analyse complète des nouvelles obligations : Loi Le Meur pour les conciergeries (2025-2026) : les nouvelles obligations