Tu gères des appartements pour des propriétaires sur Airbnb, Booking ou VRBO. Tu as signé des contrats de prestation de services, peut-être même des mandats. Et tu penses — légitimement — que ton activité reste dans le domaine civil, hors du champ de la loi Hoguet, hors de l'obligation de carte G.
C'est précisément ce que pensaient des centaines de conciergeries avant qu'un arrêt de la Cour de cassation vienne tout reclasser. Le problème n'est pas théorique : si ton activité est requalifiée en activité commerciale de gestion immobilière, tu tombes mécaniquement sous le coup de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) — et l'absence de carte G devient une infraction pénale.
Une question revient souvent lors de nos échanges avec les conciergeries : "Je perçois les revenus pour le compte du propriétaire, je gère les ménages et les check-ins, mais je n'ai pas de mandat de gestion formalisé — est-ce que ça me protège vraiment de la carte G ?" Salah Belkenchir, fondateur de HostLegal et praticien qui gère lui-même 30 appartements, est direct sur ce point : "Non. Ce qui déclenche l'obligation de carte G, c'est la nature réelle de ce que tu fais — pas le nom que tu donnes à ton contrat. Et la jurisprudence le confirme depuis 2024."
Qu'est-ce que la distinction activité civile / commerciale change concrètement pour une conciergerie Airbnb ?
Réponse directe : Une activité civile de gestion locative échappe à la loi Hoguet. Une activité commerciale de gestion immobilière y est soumise — et exige une carte G sous peine de sanctions pénales.
La distinction civile/commerciale n'est pas un débat académique. Elle produit des effets immédiats et mesurables sur ton activité de conciergerie.
En droit français, les actes civils et les actes de commerce obéissent à des régimes distincts. Les actes de commerce sont listés aux articles L.110-1 et suivants du Code de commerce. Or, la gestion de biens immobiliers pour le compte d'autrui — avec encaissement de revenus, établissement de tarifs, gestion des relations avec les locataires — correspond à une intermédiation immobilière à titre habituel. Et cette intermédiation, dès lors qu'elle est exercée à titre habituel et contre rémunération, tombe sous la définition de l'article 1er de la loi Hoguet.
Ce que la jurisprudence récente a clarifié, c'est le seuil de bascule : ce n'est pas la forme juridique du contrat (prestation de service vs mandat), c'est la substance économique de l'activité. Si tu encaisses des revenus, si tu prends des décisions tarifaires, si tu gères les litiges avec les voyageurs, tu exerces une activité de gestion locative au sens de la loi Hoguet — quelle que soit l'étiquette de ton contrat.
| Critère | Activité civile (hors champ Hoguet) | Activité commerciale (soumise à la carte G) |
|---|---|---|
| Nature des actes | Services ponctuels (ménage check-in) | Gestion continue du bien pour le compte du propriétaire |
| encaissement de revenus | Non | Oui même partiel |
| Fixation des tarifs de location | Non | Oui même en collaboration |
| Mandat écrit | Absent ou non requis | Obligatoire (art. 6 loi Hoguet) |
| Relation avec les voyageurs | Logistique uniquement | Gestion des litiges des remboursements de la relation contractuelle |
| Obligation carte G | Non | Oui — article 1er loi n°70-9 du 2 janvier 1970 |
| Risque pénal en cas d'infraction | Aucun sur ce point | Jusqu'à 7 500 € d'amende + nullité des contrats |
Pour aller plus loin sur ce que l'obligation de carte G implique concrètement pour une conciergerie, consulte notre article dédié : Carte G obligatoire pour les conciergeries : ce que ça change en 2026.
Quel est l'arrêt de la Cour de cassation qui reclasse les locations Airbnb en activité commerciale ?
Réponse directe : L'article 1er de la loi Hoguet vise expressément « la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé » d'immeubles appartenant à autrui : c'est ce texte — et non la nature civile ou commerciale de la location — qui détermine si un tiers qui gère des locations meublées doit détenir une carte professionnelle.
Cet arrêt mérite qu'on s'y attarde, parce qu'il ne dit pas ce que beaucoup de commentateurs ont cru y lire.
Dans cette affaire, une société assurait la gestion complète d'appartements meublés loués à la nuit, avec encaissement des revenus locatifs pour le compte des propriétaires. Elle se défendait en arguant que son activité relevait d'une simple prestation de services — hors du champ de la loi Hoguet. La Cour de cassation a rejeté cet argument.
« Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à : 1° […] la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ; […] 6° La gestion immobilière ; […] » — Article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970
Ce que la Cour a jugé déterminant : l'habitude et la nature réelle des opérations, pas leur qualification contractuelle. Dès lors qu'une conciergerie gère des biens d'autrui de façon habituelle — ce qui est précisément le modèle de toutes les conciergeries professionnelles — elle entre dans le champ de la loi Hoguet.
Pour une analyse complète de cet arrêt et de ses implications directes sur les conciergeries, notre article Ce que l'arrêt Cour de cassation de janvier 2024 change vraiment pour les conciergeries détaille l'ensemble des conséquences pratiques.
Pourquoi le contrat "prestation de services" ne protège plus les conciergeries depuis cet arrêt ?
Réponse directe : Depuis l'arrêt de janvier 2024, le juge regarde ce que tu fais réellement — pas comment tu l'as nommé dans ton contrat. Un contrat de prestation de services qui cache une activité de gestion locative est inopposable à la loi Hoguet.
C'est l'erreur la plus fréquente que Salah observe dans les échanges avec les conciergeries. Beaucoup ont été conseillées — parfois par des comptables ou des avocats spécialisés dans d'autres domaines — pour utiliser un contrat de prestation de services afin d'éviter la loi Hoguet. La logique semblait solide : pas de mandat = pas de gestion locative = pas de carte G.
Sauf que la Cour de cassation a fait voler en éclats cette logique. Le critère déterminant n'est pas la forme du contrat mais la réalité économique de la relation :
- Tu fixes ou participes à la fixation des tarifs de nuitée ? → Gestion locative.
- Tu encaisses les revenus sur ton compte avant de reverser au propriétaire ? → Gestion locative.
- Tu gères les réclamations des voyageurs et les remboursements ? → Gestion locative.
- Tu communiques avec les plateformes (Airbnb, Booking) au nom du propriétaire ? → Gestion locative.
Si tu coches une ou plusieurs de ces cases, ton "contrat de prestation de services" ne te protège pas. Et la nullité des contrats conclus sans carte G, prévue par l'article 6 de la loi Hoguet, s'applique — ce qui signifie que tu ne peux légalement pas réclamer ta rémunération devant un tribunal.
Pour comprendre précisément pourquoi ce montage contractuel ne tient plus, consulte notre article Loi Hoguet 2026 : pourquoi ton contrat de prestation de service ne suffit plus à protéger ta conciergerie.
Une conciergerie qui ne signe pas les baux et ne négocie pas les revenus est-elle quand même soumise à la carte G ?
Réponse directe : Oui, dans la grande majorité des cas — parce que l'encaissement des fonds et la gestion de la relation avec les voyageurs suffisent à déclencher l'application de la loi Hoguet, même sans signature de bail.
C'est un angle mort que beaucoup de conciergeries n'anticipent pas. Elles pensent que la carte G concerne les agences immobilières classiques qui signent des baux d'un an. Mais la loi Hoguet, dans son article 1er, vise aussi explicitement les opérations de gestion immobilière — ce qui inclut la gestion des locations courte durée.
Le fait de ne pas signer les baux ne change rien, pour une raison simple : sur Airbnb, il n'y a pas de bail au sens classique. Il y a une réservation. Et si tu gères cette réservation pour le compte du propriétaire — en recevant les paiements, en gérant les entrées/sorties, en assurant la disponibilité du logement — tu exerces bien une gestion immobilière au sens de la loi.
La jurisprudence post-2024 consolide cette lecture. Plusieurs décisions de cours d'appel ont appliqué la même grille d'analyse : la nature des actes, leur habitualité, et le fait qu'ils portent sur le bien d'autrui. Le résultat est invariable : obligation de carte G.
Attention également à une subtilité : même si tu sous-traites certaines tâches (ménage, maintenance), c'est toi qui coordonnes et qui reçois le mandat économique de gérer le bien. Tu restes le déclencheur de l'obligation.
Quels sont les risques concrets pour une conciergerie requalifiée en activité commerciale sans carte G ?
Réponse directe : Les risques sont pénaux, civils et commerciaux — et ils s'accumulent : amende, nullité des contrats, impossibilité de recouvrer tes honoraires, responsabilité partagée avec le propriétaire.
Voici ce qui arrive concrètement lorsqu'une conciergerie est requalifiée et qu'elle n'a pas de carte G :
- Infraction pénale : l'article 14 de la loi Hoguet prévoit une peine pouvant aller jusqu'à 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende pour exercice illégal d'activité d'agent immobilier.
- Nullité des contrats : les contrats conclus sans carte G sont exposés à la nullité (règles d'ordre public de la loi Hoguet). Tu ne peux pas poursuivre un propriétaire qui refuse de te payer.
- Restitution des honoraires perçus : en cas de nullité, tu peux être contraint de rembourser les honoraires déjà encaissés.
- Responsabilité du propriétaire : le propriétaire qui confie son bien à une conciergerie sans carte G engage sa propre responsabilité — ce qui crée des conflits dès que la relation se tend. Notre article sur le propriétaire co-responsable en l'absence de carte G développe ce point.
- Contrôle DGCCRF : la DGCCRF dispose de pouvoirs d'enquête étendus et peut sanctionner directement les conciergeries en exercice illégal.
Les premières condamnations prononcées en 2025-2026 montrent que les juridictions n'hésitent plus à appliquer ces sanctions. L'analyse de ces jugements est disponible dans notre article Premières condamnations de conciergeries sans carte G en 2025-2026.
Comment la loi Le Meur de 2025 amplifie-t-elle le risque de requalification pour les conciergeries Airbnb ?
Réponse directe : La loi Le Meur renforce les obligations de déclaration et de contrôle autour des locations courte durée, ce qui augmente mécaniquement la visibilité des conciergeries non conformes auprès des autorités.
La loi Le Meur, entrée en vigueur progressivement depuis 2025, a introduit de nouvelles obligations pour les loueurs courte durée et leurs gestionnaires :
- Obligation de numéro d'enregistrement pour les meublés touristiques dans toutes les communes qui le demandent.
- Renforcement des contrôles des plateformes, qui doivent transmettre des données aux collectivités.
- Responsabilisation accrue des intermédiaires — ce qui inclut les conciergeries.
L'effet indirect est majeur : les données transmises par Airbnb et Booking aux communes permettent d'identifier facilement les conciergeries qui gèrent plusieurs logements pour le compte de tiers. Ces données peuvent être croisées avec les registres professionnels. Une conciergerie sans carte G, visible sur ces plateformes avec 15 ou 20 annonces en gestion, devient une cible évidente pour un contrôle DGCCRF.
La loi Le Meur ne crée pas directement une nouvelle obligation de carte G — elle augmente l'exposition des conciergeries non conformes. Pour comprendre l'ensemble des nouvelles obligations qu'elle génère, consulte notre article Loi Le Meur pour les conciergeries (2025-2026) : les nouvelles obligations que tu ne peux pas ignorer.
Quelle est la seule solution légale pour une conciergerie Airbnb qui veut continuer à exercer sans carte G ?
Réponse directe : La délégation de carte G — c'est-à-dire opérer sous le couvert d'une structure détenant la carte G et mandatant la conciergerie — est le seul dispositif légal qui permet d'exercer sans détenir personnellement la carte.
Il n'existe pas d'autre voie légale. Voici ce que tu ne peux pas faire :
- Changer le nom de ton contrat : un contrat de prestation de services qui recouvre une gestion locative reste soumis à la loi Hoguet.
- Te limiter aux check-ins : si tu touches aux revenus ou aux tarifs, tu es dans le champ Hoguet.
- Créer une association : la forme juridique ne change pas la nature de l'activité.
- Passer par une holding : la holding sans carte G ne peut pas non plus exercer l'activité de gestion.
La délégation de carte G, en revanche, est un mécanisme prévu par la loi. Elle permet à une conciergerie de travailler sous le couvert d'une agence ou d'une structure détentrice de la carte G, par le biais d'un mandat conforme. C'est ce que HostLegal a structuré comme service pour les conciergeries professionnelles.
Pour comprendre précisément comment ce mécanisme fonctionne dans la pratique, notre article Délégation de carte G conciergerie : seule solution légale en 2026 détaille les conditions et le fonctionnement.