Une conciergerie peut-elle sous-louer un bien sur Airbnb sans l'accord du propriétaire ?
Non — et les sanctions sont sévères. La sous-location sans accord exprès du propriétaire est nulle de plein droit en vertu du Code civil (art. 1717) et de la loi du 6 juillet 1989 pour les logements loués. En 2026, des conciergeries ont été condamnées à reverser l'intégralité des revenus Airbnb perçus pendant des mois, plus des dommages-intérêts supérieurs aux gains réalisés.
Article 1717 du Code civil : "Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite." — En pratique, pour les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, cette faculté est systématiquement exclue sans accord écrit du propriétaire.
La sous-location est un montage économiquement attractif pour certaines conciergeries — louer un bien, le sous-louer sur Airbnb et garder la marge. Légalement, c'est une zone à risque qui a détruit plusieurs entreprises.
Quelle est la définition légale de la sous-location en conciergerie ?
Réponse directe : Il y a sous-location quand une conciergerie prend un logement à bail (chez un propriétaire) et le propose à la location à des voyageurs (sur Airbnb ou autre), en percevant elle-même les revenus. Ce n'est pas la même chose que gérer des biens pour le compte du propriétaire — dans la gestion, c'est le propriétaire qui loue, pas la conciergerie.
La distinction est cruciale car les obligations légales sont radicalement différentes.
Dans quel cas la sous-location est-elle légale ?
Réponse directe : La sous-location est légale uniquement si trois conditions sont réunies : (1) le propriétaire a donné son accord exprès par écrit, (2) le loyer de sous-location ne dépasse pas le loyer principal (pour les résidences principales), (3) la sous-location respecte les règles de la commune (enregistrement mairie, quota 120 jours).
| Configuration | Légale ? | Condition indispensable |
|---|---|---|
| Conciergerie sous-loue avec accord écrit du propriétaire | Oui | Accord écrit + revenus ≤ loyer principal |
| Conciergerie sous-loue sans accord du propriétaire | Non | Nulle de plein droit |
| Conciergerie gère le bien au nom du propriétaire | Oui (gestion ; pas sous-location) | Mandat de gestion + carte G |
| Locataire lambda qui sous-loue sur Airbnb | Non (sans accord propriétaire) | Accord propriétaire + réglementations locales |
Quels risques pénaux pour une conciergerie qui sous-loue sans accord ?
Réponse directe : Action en nullité du bail de sous-location par le propriétaire + remboursement de tous les revenus Airbnb perçus depuis le début + dommages-intérêts pouvant dépasser les revenus totaux + résiliation immédiate du bail principal. Dans les cas les plus graves, l'escroquerie ou l'abus de confiance peuvent être retenus.
Voir notre analyse des condamnations : Condamnations conciergeries sans carte G 2024-2025.
Le modèle « rent-to-rent » est-il légal en France ?
Réponse directe : Le modèle rent-to-rent (louer un bien pour le sous-louer sur Airbnb) est légal à condition que le propriétaire ait donné un accord exprès écrit ET que le loyer de sous-location ne dépasse pas le loyer payé par la conciergerie (pour une résidence principale). En pratique, l'écart entre revenus et revenus Airbnb est précisément ce qui motive le modèle — ce qui le rend souvent illégal dans les faits.
Pour les locaux commerciaux ou les biens explicitement loués pour usage commercial/meublé de tourisme, l'accord de sous-location est plus facile à obtenir et la règle de plafonnement ne s'applique pas.
Pour comprendre pourquoi la gestion locative professionnelle exige une carte G, lire notre guide complet : Carte G obligatoire en conciergerie en 2026 : vrai ou faux ?.
Quelle est la différence entre sous-location et gestion locative ?
Réponse directe : Dans la gestion locative, le propriétaire reste propriétaire ET bailleur — il mandate la conciergerie pour gérer ses biens à sa place. Les revenus lui appartiennent. Dans la sous-location, la conciergerie devient elle-même locataire (elle paie un loyer au propriétaire) et sous-bailleur (elle loue à des voyageurs). Elle perçoit les revenus en son nom.
La gestion locative est la forme légale standard pour les conciergeries. La sous-location est un modèle différent, plus risqué, qui nécessite un accord spécifique.
En résumé
- La sous-location sans accord exprès écrit du propriétaire est nulle de plein droit
- Les sanctions incluent la restitution de tous les revenus Airbnb + dommages-intérêts
- Le modèle rent-to-rent est légal uniquement avec accord écrit + revenus ≤ loyer principal
- La gestion locative (mandat + carte G) est le montage légal standard pour les conciergeries
- En cas de doute, contacter un avocat spécialisé avant de signer tout bail à fins de sous-location
Votre conciergerie gère des biens de tiers ? Vérifiez votre conformité : Encaisser sans mandat : les risques et Sanctions conciergerie sans carte G. Sécuriser votre activité avec une délégation carte G.