Tu gères des appartements pour le compte de propriétaires sur Airbnb ou Booking, tu encaisses des loyers, tu signes des mandats. Tout roule — jusqu'au jour où ça coince. Un propriétaire mécontent. Un locataire qui réclame. Un concurrent jaloux qui dépose une plainte. Et là, tu réalises que l'absence de carte G n'est pas juste une formalité administrative : c'est la poudrière qui attendait une étincelle.
En 2026, la question n'est plus de savoir si les conciergeries sans carte G sont dans l'illégalité — elles le sont, comme on l'explique en détail ici. La vraie question, c'est : qu'est-ce qui se passe concrètement quand un litige éclate et que tu n'as pas ton habilitation ? La réponse est bien plus brutale que ce que la plupart des opérateurs imaginent.
Une question revient souvent lors de nos échanges avec les conciergeries : "On a un propriétaire qui veut récupérer ses clés et qui parle de nous attaquer — mais on a quand même géré son appartement pendant deux ans, on peut pas perdre toutes nos commissions ?" Réponse directe de Salah Belkenchir : si ton mandat est nul parce que tu n'as pas de carte G, tu peux effectivement être contraint de restituer l'intégralité des honoraires perçus — même le travail réellement accompli ne te protège pas. C'est la logique de la nullité en droit français : un contrat annulé est censé n'avoir jamais existé (article 1178 du Code civil).
Pourquoi l'absence de carte G rend-elle le contrat de conciergerie automatiquement nul ?
Réponse directe : En droit français, exercer la gestion locative sans carte G constitue un exercice illégal d'une activité réglementée. Tout contrat signé dans ce cadre est exposé à la nullité, que le propriétaire peut invoquer pendant cinq ans (article 2224 du Code civil).
La loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) et son décret d'application (décret n° 72-678 du 20 juillet 1972) posent les conditions d'exercice des activités de gestion immobilière. L'article 1er de la loi Hoguet soumet à habilitation toute personne qui, de manière habituelle, se livre ou prête son concours à la gestion d'immeubles ou de fonds de commerce — ce qui inclut sans équivoque la conciergerie Airbnb dès lors qu'elle encaisse des loyers ou signe des mandats pour le compte d'un propriétaire.
Article 1178 du Code civil : « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. […] Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution […]. »
Attention à la nuance : pour les simples vices de forme du mandat, la Cour de cassation retient une nullité relative, que seul le mandant peut invoquer (Cass. ch. mixte, 24 février 2017, n° 15-20.411). Si la nullité liée à l'absence de carte était jugée absolue, elle pourrait être demandée par toute personne justifiant d'un intérêt et par le ministère public (article 1180 du Code civil).
Conséquence pratique : le contrat est réputé n'avoir jamais existé. Les prestations déjà exécutées ne donnent pas droit à rémunération. Les sommes encaissées peuvent être qualifiées d'indues.
Pour approfondir la question de l'obligation légale elle-même, consulte notre analyse complète sur la carte G et son caractère obligatoire pour les conciergeries.
Une conciergerie sans carte G peut-elle être condamnée à rembourser des années de commissions ?
Réponse directe : Oui. La nullité du mandat entraîne la restitution des sommes perçues en exécution du contrat nul — c'est le principe de la répétition de l'indu, posé à l'article 1302 du Code civil.
C'est probablement le scénario le plus dévastateur pour une conciergerie professionnelle. Imagine deux ans de commissions sur dix appartements — soit potentiellement plusieurs dizaines de milliers d'euros. Si le propriétaire obtient la nullité du mandat, tu dois théoriquement restituer l'intégralité de ces sommes.
La jurisprudence de la Cour de cassation est constante sur ce point. Elle a rappelé que la nullité d'un mandat de gestion confié à un professionnel non titulaire de la carte professionnelle emporte la restitution des honoraires perçus, sans que le mandataire puisse invoquer l'enrichissement sans cause pour compenser son travail réel. En d'autres termes : le fait d'avoir réellement géré les appartements, répondu aux voyageurs, fait le ménage, ne te protège pas.
Terrain : Salah Belkenchir a accompagné des conciergeries confrontées à ce scénario. Ce qui frappe, c'est que le propriétaire qui réclame n'est pas toujours de mauvaise foi au départ — parfois, c'est son avocat qui, après un litige sur autre chose (une dégradation non gérée, un loyer non reversé), lui révèle que le mandat est nul et que la demande en restitution est possible. À ce moment-là, la conciergerie n'a aucun recours.
- La prescription pour agir en restitution est de 5 ans (article 2224 du Code civil)
- Le propriétaire peut agir même si les relations commerciales se sont passées sans problème pendant des années
- Les sommes réclamées comprennent les honoraires de gestion ET les éventuelles commissions de réservation encaissées directement
Quelles poursuites pénales risque concrètement une conciergerie qui opère sans carte G sur Airbnb ?
Réponse directe : L'exercice illégal de l'activité d'agent immobilier ou de gestionnaire de biens sans carte professionnelle est un délit pénal, puni de 7 500 € d'amende et de 6 mois d'emprisonnement par l'article 14 de la loi Hoguet.
C'est la dimension que les conciergeries minimisent le plus — et à tort. La sanction pénale n'est pas réservée aux arnaqueurs ou aux escrocs. Elle s'applique à quiconque exerce de manière habituelle les activités visées par la loi Hoguet sans détenir la carte G, même de bonne foi, même avec un vrai sérieux professionnel.
Les peines encourues :
| Infraction | Texte applicable | Peine maximale |
|---|---|---|
| Exercice illégal sans carte G | Art. 14 loi n° 70-9 du 2 janv. 1970 | 6 mois d'emprisonnement + 7 500 € d'amende |
| Publicité mensongère sur la qualité professionnelle | Art. L.121-2 Code de la consommation | 2 ans d'emprisonnement + 300 000 € d'amende |
| Escroquerie (si dol caractérisé) | Art. 313-1 Code pénal | 5 ans d'emprisonnement + 375 000 € d'amende |
| Recel de sommes indues (cas aggravés) | Art. 321-1 Code pénal | 5 ans d'emprisonnement + 375 000 € d'amende |
| Récidive d'exercice illégal | Art. 14 loi Hoguet + récidive légale | Doublement des peines |
La plainte pénale peut être déposée par :
- Le propriétaire lésé
- Un concurrent (agence immobilière, conciergerie régulière)
- La DGCCRF à l'issue d'un contrôle
- Le parquet de sa propre initiative
Sur les contrôles DGCCRF et ce qu'ils impliquent concrètement, voir notre article dédié aux contrôles DGCCRF des conciergeries sans carte G.
Que se passe-t-il pour les loyers encaissés pour le compte des propriétaires si le mandat est annulé ?
Réponse directe : Les loyers et revenus Airbnb encaissés au nom du propriétaire sans mandat valable peuvent être requalifiés en encaissements indus — avec obligation de restitution et risque de qualification pénale si la conciergerie ne les reverse pas immédiatement.
C'est le scénario qui bascule du civil au pénal le plus vite. Une conciergerie qui encaisse les revenus Airbnb d'un propriétaire dans le cadre d'un mandat nul se retrouve dans une position délicate : ces fonds ne lui appartiennent pas, mais son droit à rémunération pour leur gestion vient d'être anéanti.
Si elle retient une partie de ces fonds en compensation de ses honoraires non payés, elle prend le risque d'une qualification en abus de confiance (article 314-1 du Code pénal) ou en rétention indue de fonds.
Ce que Salah observe sur le terrain : des conciergeries qui, face à un propriétaire qui part en claquant la porte, retiennent le dernier virement "pour compenser les factures impayées". C'est compréhensible humainement — et potentiellement catastrophique juridiquement. Sans mandat valable, ces fonds n'auraient pas dû transiter par tes comptes. Les retenir peut être assimilé à un détournement.
La bonne pratique : reverser immédiatement les fonds en question et engager une procédure civile séparée si tu estimes avoir une créance légitime — sachant que cette créance sera probablement irrecevable si elle découle d'un mandat nul.
Un propriétaire peut-il attaquer une conciergerie sans carte G même si les deux parties étaient "d'accord" sur le fonctionnement ?
Réponse directe : Oui, et c'est précisément parce que la nullité est absolue — elle ne peut pas être couverte par le consentement des parties, ni par l'exécution volontaire du contrat.
C'est l'un des points les plus contre-intuitifs pour les conciergeries. Beaucoup pensent : "Mon propriétaire était au courant, on a travaillé ensemble sans problème, il ne peut pas se retourner contre moi." C'est faux en droit.
Les règles de la loi Hoguet sont d'ordre public (Cass. 1re civ., 28 avril 2011, n° 10-14.258). Même si le propriétaire a signé en connaissance de cause, même s'il a perçu ses loyers et exprimé sa satisfaction pendant des mois, il conserve le droit d'agir en nullité — et il a 5 ans pour le faire à compter de la découverte du vice.
Par ailleurs, les héritiers du propriétaire, en cas de décès, peuvent également invoquer cette nullité. Un propriétaire satisfait aujourd'hui peut décéder demain, et ses héritiers — conseillés par un notaire ou un avocat — peuvent décider d'agir.
La récente jurisprudence de la Cour de cassation a précisé les contours de cette nullité dans le cadre spécifique de la location meublée touristique — voir notre analyse de l'arrêt Cour de cassation de janvier 2024.
Comment un concurrent ou une agence immobilière peut-il déclencher des poursuites contre une conciergerie sans carte G ?
Réponse directe : Par une plainte pénale pour exercice illégal de l'activité d'agent immobilier, ou par une action en concurrence déloyale devant le tribunal judiciaire — les deux voies sont ouvertes et utilisées en pratique.
Ce scénario est plus fréquent qu'on ne le pense. Les agences immobilières traditionnelles et les conciergeries habilitation surveillent de près leurs concurrents. Lorsqu'une conciergerie sans carte G capte des mandats sur leur marché avec des tarifs inférieurs (facilités par l'absence de coût de mise en conformité), la tentation d'agir est forte.
Les voies d'action disponibles :
- Plainte pénale pour exercice illégal de la profession (article 14, loi Hoguet) — le parquet peut classer sans suite, mais peut aussi poursuivre
- Action en concurrence déloyale devant le tribunal judiciaire, sur le fondement de l'article 1240 du Code civil — l'agence demandera des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la concurrence illicite
- Signalement à la DGCCRF — qui peut déclencher un contrôle administratif indépendamment de toute procédure judiciaire
Terrain : Salah a connaissance de situations où des agences immobilières lyonnaises et parisiennes ont commencé à systématiser ce type de signalements depuis 2024. La tolérance zéro est en train de s'installer. Les premières condamnations de conciergeries sans carte G en 2025-2026 ont envoyé un signal clair à l'ensemble du secteur.
Quelles sont les conséquences fiscales et comptables d'une annulation de contrat pour défaut de carte G ?
Réponse directe : La restitution de sommes encaissées dans le cadre d'un contrat annulé crée des complications fiscales importantes — notamment sur la TVA déjà déclarée et sur les charges sociales versées sur des revenus qui doivent être restitués.
C'est une dimension souvent oubliée dans les analyses juridiques, mais qui peut aggraver considérablement la situation d'une conciergerie condamnée à rembourser.
Si tu as facturé de la TVA sur tes honoraires et que tu dois les rembourser suite à l'annulation du contrat, tu devras émettre une facture d'avoir, récupérer la TVA correspondante auprès de l'administration fiscale — une procédure longue et incertaine. Si les sommes concernent plusieurs exercices fiscaux, la complexité est démultipliée.
Sur les charges sociales : les revenus que tu devras rembourser ont probablement déjà supporté des cotisations. La récupération de ces cotisations n'est pas automatique et implique des démarches spécifiques auprès de l'URSSAF.
Points de vigilance :
- L'administration fiscale n'est pas tenue par la décision civile d'annulation du contrat pour modifier rétroactivement tes impositions
- Les honoraires qualifiés d'indus restent potentiellement imposables l'année de leur encaissement
- Une condamnation à restitution crée une charge déductible, mais sur l'exercice de la condamnation, pas rétroactivement
Comment la loi Le Meur de 2025 aggrave-t-elle les risques pour les conciergeries sans carte G en 2026 ?
Réponse directe : La loi Le Meur a renforcé les obligations de transparence et de conformité pour les intermédiaires de la location courte durée, augmentant de fait la probabilité d'être détecté et sanctionné.
La loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) a introduit plusieurs mécanismes qui fragilisent directement les conciergeries non conformes :
- Obligation de déclaration renforcée des meublés touristiques
- Transmission d'informations entre plateformes et administrations
- Responsabilisation accrue des intermédiaires
Ces mécanismes créent des traces numériques que tu ne contrôles pas. Airbnb transmet des données aux administrations. Les communes ont accès à des informations qu'elles n'avaient pas avant. Quand une conciergerie gère 30 appartements sur Airbnb sans carte G, elle est désormais visible d'une façon qu'elle ne l'était pas en 2022.
Pour comprendre l'ensemble des obligations nées de cette loi, consulte notre analyse complète de la loi Le Meur pour les conciergeries en 2025-2026.
La conjonction loi Le Meur + exposition médiatique des premières condamnations + multiplication des signalements de concurrents crée un environnement où le risque d'être détecté sans carte G a explosé. Ce n'est plus une question de malchance — c'est une question de temps.