Tu as peut-être vu passer les prises de position de la FNAIM sur la régulation des conciergeries Airbnb. Et ta première réaction, comme beaucoup, a sans doute été de lever les yeux au ciel : "encore les agences immobilières qui veulent protéger leur pré carré."
Sauf que cette fois, la FNAIM a raison. Pas pour des raisons corporatistes, mais pour des raisons strictement juridiques. Et si tu exploites une conciergerie en 2026 sans carte G, tu es exposé à des sanctions pénales que la loi Hoguet prévoit depuis 1970.
Une question revient souvent lors de nos échanges avec les conciergeries : "On a signé un contrat de prestation de service avec le propriétaire, on ne touche pas aux fonds, donc on n'est pas concernés par la carte G — non ?" Réponse directe de Salah Belkenchir : si tu gères les disponibilités, fixes ou proposes les tarifs de nuitées, coordonnes les entrées-sorties et centralises les communications avec les voyageurs, tu exerces une activité de gestion locative au sens de la loi Hoguet — peu importe le nom que tu mets sur ton contrat.
Réponse directe : La FNAIM a raison sur le fond juridique : toute conciergerie qui gère les disponibilités, fixe les tarifs et coordonne les entrées-sorties d'un logement appartenant à autrui exerce une activité de gestion locative soumise à la loi Hoguet — et doit donc détenir une carte G. Ce n'est pas du lobbying corporatiste : c'est le texte de l'article 1er de la loi n°70-9 appliqué aux pratiques concrètes des conciergeries Airbnb en 2026.
Pourquoi la FNAIM réclame la carte G pour les conciergeries Airbnb : le fond juridique
Réponse directe : La FNAIM s'appuie sur la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970) pour démontrer que toute personne qui gère des biens immobiliers pour le compte d'autrui est soumise à l'obligation de détenir une carte professionnelle — et les conciergeries Airbnb entrent dans ce cadre légal.
La loi Hoguet est claire : son article 1er soumet à ses dispositions toutes les personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, gèrent des immeubles ou font de l'entremise pour le compte d'autrui. La carte G (gestion immobilière) est l'une des cartes professionnelles issues de cette loi, obligatoire pour exercer légalement la gestion locative.
Le raisonnement de la FNAIM ne relève pas du lobbying. Il repose sur une lecture littérale du texte : quand une conciergerie gère les annonces, fixe les tarifs de nuitées, encaisse les recettes et assure la coordination opérationnelle d'un logement qu'elle n'occupe pas et dont elle n'est pas propriétaire, elle exerce une activité de gestion pour le compte d'autrui.
Article 1er, loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) : "Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une façon habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, à des opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à [...] la gestion immobilière."
Ce n'est pas une interprétation : c'est le texte. Et les conciergeries professionnelles qui gèrent plusieurs dizaines de logements le font — par définition — de façon habituelle.
Pour une analyse complète du cadre légal, voir l'article sur la carte G obligatoire pour les conciergeries en 2026.
Quel argument juridique précis la FNAIM utilise-t-elle pour cibler les conciergeries ?
Réponse directe : La FNAIM pointe la requalification en mandat de gestion : si l'activité réelle d'une conciergerie correspond à de la gestion locative, la qualification retenue par les parties dans leur contrat est inopposable aux tiers — et aux tribunaux.
C'est l'argument le plus solide, et le plus redouté par les conciergeries. Il ne s'agit pas de savoir comment tu as intitulé ton contrat (prestation de service, partenariat, accompagnement…), mais de ce que tu fais réellement au quotidien.
Les tribunaux appliquent le principe de réalité des actes : ils regardent les actes accomplis, pas les mots choisis. Une conciergerie qui :
- Accède aux agendas de réservation et les gère en autonomie
- Fixe ou ajuste les tarifs de nuitées (même via un algorithme de pricing)
- Répond aux voyageurs au nom du propriétaire
- Encaisse les recettes de nuitées, même transitoirement
- Représente le propriétaire en cas de litige avec un voyageur
...exerce une gestion locative au sens de la loi Hoguet, quel que soit le nom du contrat.
Le rapport FNAIM 2026 sur les conciergeries, que tu peux retrouver analysé dans notre article dédié, détaille exactement ces critères de requalification. La FNAIM les utilise pour revendiquer que le marché de la conciergerie Airbnb doit être encadré par les mêmes règles que les agences immobilières classiques — et juridiquement, elle a raison.
Voir également : Les 7 clauses qui exposent un contrat de conciergerie à la requalification en mandat de gestion.
Conciergerie Airbnb sans carte G : quelles sanctions réelles en 2026 ?
Réponse directe : L'exercice illégal d'activités soumises à la loi Hoguet est sanctionné par jusqu'à 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende — et entraîne la nullité automatique des contrats conclus.
Ce n'est pas théorique. Des conciergeries ont été condamnées. Des contrats ont été annulés par des tribunaux français, avec des conséquences financières dévastatrices pour les gérants.
| Conséquence juridique | Sans carte G | Avec carte G |
|---|---|---|
| Contrats valides et opposables | ❌ Nullité possible | ✅ Oui |
| Sanction pénale (dirigeant) | ⚠️ Jusqu'à 6 mois + 7 500 € | ✅ Aucune |
| Encaissement des recettes autorisé | ❌ Non (sans compte séquestre) | ✅ Oui sous conditions |
| Responsabilité du propriétaire engagée | ⚠️ Oui potentiellement | ✅ Limitée |
| Couverture assurance RC Pro spécifique | ❌ Souvent non couverte | ✅ Exigée et valide |
| Résistance au contrôle DGCCRF | ❌ Très faible | ✅ Complète |
Les sanctions ne tombent pas du ciel : elles arrivent après un contrôle DGCCRF, une plainte d'un concurrent (agence immobilière, souvent alertée par la FNAIM), ou un litige avec un propriétaire ou un voyageur.
Pour les détails sur les premières condamnations réelles, voir : Premières condamnations de conciergeries sans carte G en 2025-2026.
Est-ce que la jurisprudence confirme la position de la FNAIM sur la gestion locative courte durée ?
Réponse directe : Oui. L'arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024 a confirmé que la nature civile ou commerciale de l'activité ne modifie pas l'obligation de détenir une carte professionnelle pour les actes de gestion accomplis pour le compte d'autrui.
Les textes règlent la question. Reste l'argument le plus répandu dans les conciergeries : "la location meublée courte durée est une activité civile, donc la loi Hoguet ne s'applique pas."
Article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 : la loi s'applique à toute personne qui, « d'une manière habituelle », se livre ou prête son concours, « même à titre accessoire », aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à « la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé » et à « la gestion immobilière ». La qualification civile de la location, pour le propriétaire, ne change rien pour l'intermédiaire.
Cet arrêt est exactement l'argument que la FNAIM brandit depuis des mois. Et les tribunaux le suivent.
La FNAIM ne crée pas le droit. Elle l'applique — et elle pousse les autorités à le faire respecter dans un secteur où, selon nos propres observations terrain, une large majorité des conciergeries opèrent sans carte G.
Pour l'analyse complète de cet arrêt : Ce que l'arrêt Cour de cassation de janvier 2024 change vraiment pour les conciergeries.
La FNAIM n'est-elle pas juste en train de protéger les agences immobilières classiques ?
Réponse directe : Partiellement, oui — mais ça ne rend pas son argument moins valide juridiquement. Le droit ne s'invalide pas parce que celui qui l'invoque y trouve un intérêt.
C'est la question légitime. La FNAIM représente des agences immobilières qui voient des conciergeries Airbnb leur prendre des mandats de gestion sans être soumises aux mêmes contraintes légales, aux mêmes coûts de conformité, aux mêmes obligations d'assurance. L'intérêt corporatiste est réel.
Mais le droit ne fonctionne pas au mérite des intentions. Une personne qui invoque une règle de droit valide — même pour en tirer un avantage concurrentiel — ne rend pas cette règle moins opposable.
Ce que Salah observe régulièrement dans ses échanges avec des conciergeries : le reflexe défensif face à la FNAIM est compréhensible, mais il est dangereux. Il conduit des gérants à se rassurer en se disant "c'est juste de la politique" — alors que leurs contrats sont juridiquement fragiles et que leur responsabilité pénale est engagée.
La bonne lecture, c'est celle-ci : la FNAIM a identifié un terrain juridique solide, elle le pousse dans les médias et auprès des pouvoirs publics, et le législateur suit. La loi Le Meur de 2024 en est un exemple concret : le renforcement du cadre réglementaire pour la location courte durée correspond exactement aux revendications de la FNAIM.
Ne pas anticiper cette tendance, c'est se retrouver à courir derrière une conformité que tu aurais pu mettre en place tranquillement.
Voir aussi : Régulation FNAIM des Airbnb : opportunité ou menace en 2026 ?
Comment la loi Le Meur de 2024 renforce-t-elle l'argument de la FNAIM sur la carte G ?
Réponse directe : La loi Le Meur (loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024) a durci l'encadrement de la location courte durée et renforcé les obligations de transparence, ce qui accroît mécaniquement le risque juridique des conciergeries sans carte G.
La loi Le Meur ne mentionne pas explicitement la carte G — mais elle crée un environnement dans lequel l'absence de carte G devient encore plus risquée.
Voici pourquoi :
- Enregistrement obligatoire renforcé : chaque bien doit être déclaré en mairie avec un numéro de SIRET valide. Si la conciergerie gère cet enregistrement pour le compte du propriétaire, elle exerce un acte de gestion au sens de la loi Hoguet.
- Quota de 120 jours pour les résidences principales (abaissable jusqu'à 90 par la commune) : la gestion de ce quota implique une coordination active qui caractérise l'activité de gestion locative.
- Responsabilité accrue des intermédiaires : la loi introduit une responsabilité solidaire des plateformes et intermédiaires en cas de non-respect des règles. Les conciergeries sans carte G entrent dans cette catégorie d'intermédiaires non protégés.
La loi Le Meur et la position de la FNAIM se renforcent mutuellement. Ensemble, elles dessinent un cadre dans lequel exercer sans carte G en 2026 est une prise de risque délibérée.
Pour les obligations détaillées : Loi Le Meur pour les conciergeries (2025-2026) : les nouvelles obligations que tu ne peux pas ignorer.
Ce que la position de la FNAIM change concrètement pour les conciergeries en 2026
Réponse directe : La pression FNAIM accélère les contrôles DGCCRF, augmente le nombre de plaintes concurrentielles, et crée un contexte dans lequel les propriétaires eux-mêmes commencent à exiger la carte G de leurs conciergeries.
Terrain concret : depuis 2024, plusieurs conciergeries signalent que des propriétaires bailleur leur posent directement la question de la carte G avant de signer. Ce n'était pas le cas il y a trois ans. C'est la FNAIM qui a popularisé ce questionnement — par ses prises de position publiques, ses campagnes de sensibilisation et sa pression sur les pouvoirs publics.
Les effets pratiques en 2026 :
- Contrôles DGCCRF plus fréquents sur les conciergeries, ciblant précisément l'activité de gestion sans carte G. Les résultats de ces contrôles peuvent être sévères. Voir : Contrôle DGCCRF d'une conciergerie : ce que tu risques sans carte G.
- Plaintes de confrères : des agences immobilières membres de la FNAIM déposent des plaintes auprès des chambres de commerce et des tribunaux contre des conciergeries concurrentes non conformes.
- Clauses contractuelles chez les propriétaires : certains propriétaires bailleur, conseillés par leur notaire ou leur assureur, commencent à insérer dans leurs mandats une exigence explicite de carte G pour leur conciergerie. Sans elle, le contrat peut être résilié.
- Effet domino assurance : les assureurs RC Pro spécialisés en gestion locative refusent de couvrir les conciergeries sans carte G — ce qui les expose doublement en cas de sinistre.
Voir aussi : Sinistre Airbnb 2026 : propriétaire, conciergerie ou plateforme — qui paie ?
Délégation de carte G : la réponse concrète des conciergeries face à l'argument FNAIM
Réponse directe : La délégation de carte G permet à une conciergerie qui n'a pas — ou pas encore — sa propre carte G d'opérer légalement en s'adossant à un titulaire de carte G, via un accord contractuel encadré.
C'est la solution que le secteur a développée pour répondre à une contrainte réelle. Obtenir sa propre carte G nécessite de remplir des conditions de diplôme, d'expérience professionnelle et de garantie financière — conditions que beaucoup de gérants de conciergeries ne remplissent pas, ou pas encore.
La délégation de carte G fonctionne ainsi :
- La conciergerie s'appuie sur un titulaire de carte G (une structure habilitée) qui assume la responsabilité juridique de la gestion
- Les mandats sont signés sous le couvert de la carte G du titulaire
- La conciergerie opère en tant que délégataire, dans le cadre d'un contrat de collaboration précis
- Les recettes de nuitées transitent par un compte conforme aux exigences de la loi Hoguet
Ce schéma répond précisément à l'argument FNAIM : si une carte G est présente dans la chaîne, l'activité est légale.
Pour comprendre exactement comment ce mécanisme fonctionne : Délégation de carte G conciergerie : seule solution légale en 2026 et Délégation de carte G pour les conciergeries : comment ça fonctionne concrètement ?.
HostLegal est la plateforme SaaS qui permet aux conciergeries de déléguer cette carte G — sans avoir à devenir elles-mêmes agent immobilier, et sans renoncer à leur modèle d'exploitation.