Tu gères des appartements sur Airbnb ou Booking pour le compte de propriétaires. Tu as tes contrats, tes processus, ton logiciel. Et là, tu entends parler du DPE obligatoire pour les meublés de tourisme — et tu ne sais pas très bien si ça te concerne, si ça concerne ton client propriétaire, ou les deux.
La réponse est : les deux. Et c'est précisément là que ça devient un problème juridique concret en 2026. La loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) a introduit des obligations de performance énergétique pour les meublés de tourisme, avec un calendrier de montée en charge qui commence à mordre maintenant. Si tu gères des biens en tant que conciergerie sans avoir clarifié la répartition des responsabilités avec le propriétaire, tu t'exposes — pas lui seul.
Une question revient souvent lors de nos échanges avec les conciergeries : "Le DPE, c'est le problème du propriétaire, non ? Moi je fais juste la gestion opérationnelle." Réponse directe de Salah Belkenchir, fondateur de HostLegal et gestionnaire de 30 appartements en propre : non, ce n'est pas si simple. Dès lors que tu signes un mandat de gestion — ou que tu en exerces les actes sans le formaliser correctement — tu deviens co-responsable de la conformité du bien que tu mets en location. Et en 2026, un bien qui ne respecte pas les seuils énergétiques imposés par la loi Le Meur ne peut légalement plus être loué en courte durée.
Réponse directe : Depuis la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024), le DPE devient obligatoire pour les meublés de tourisme selon un calendrier progressif — logements G bloqués dès 2025 dans les communes avec autorisation, logements F et G interdits à la location partout en 2028. La conformité énergétique est juridiquement à la charge du propriétaire, mais la conciergerie qui encaisse les recettes de nuitées en son nom peut être co-responsable d'une mise en location illicite. Trois actions s'imposent dès maintenant : auditer le portefeuille géré (classes DPE, validité des diagnostics), insérer des clauses de déclaration DPE dans les contrats, et notifier formellement par écrit les propriétaires des biens à risque.
Le DPE meublé de tourisme obligatoire, c'est quoi exactement en droit français ?
Réponse directe : Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient progressivement obligatoire pour les meublés de tourisme, avec des seuils d'exclusion calqués sur ceux de la location longue durée — en commençant par les logements classés G.
Le DPE est régi par les articles L. 126-26 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Historiquement, il était obligatoire pour les locations nues et les locations meublées à titre de résidence principale. Les meublés de tourisme — locations saisonnières de courte durée — étaient jusqu'ici dans un angle mort réglementaire.
La loi Le Meur ferme cet angle mort. Elle aligne progressivement les meublés de tourisme sur les obligations qui pèsent déjà sur la location longue durée, selon le calendrier suivant :
- 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus obtenir de nouvelles autorisations de changement d'usage dans les communes qui les exigent
- 1er janvier 2028 : interdiction de louer en courte durée les logements classés F et G
- 1er janvier 2034 : extension aux logements classés E
Ce calendrier est directement inspiré de la loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021) qui a instauré les mêmes seuils pour les locations nues. Sauf que pour les meublés de tourisme, la mise en application arrive plus vite qu'on ne le croit — et beaucoup de conciergeries n'ont pas encore actualisé leurs contrats en conséquence.
Base légale : l'article 3 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) crée l'article L. 324-2-2 du Code du tourisme, qui conditionne la location en meublé de tourisme au respect d'exigences minimales de performance énergétique. Le calendrier G (2025) / F (2028) / E (2034) est corroboré par plusieurs sources professionnelles indépendantes (diagnostiqueurs, gestionnaires locatifs) au-delà du texte de loi lui-même, dont la consultation intégrale reste utile avant tout contentieux : sa partie relative aux logements E n'entre formellement en vigueur que le 1er janvier 2034.
Pour aller plus loin sur les autres obligations introduites par la loi Le Meur, consulte notre article complet : Loi Le Meur pour les conciergeries : les nouvelles obligations que tu ne peux pas ignorer.
Quels logements sont réellement concernés par l'interdiction de louer en courte durée dès 2025 ?
Réponse directe : Dès 2025, les logements classés G sont dans le viseur — en priorité dans les communes qui ont mis en place une procédure d'autorisation de changement d'usage. Mais en pratique, même sans autorisation préalable, le régime de la déclaration simple peut être affecté.
Il faut distinguer deux situations :
1. Les communes avec autorisation de changement d'usage (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Strasbourg, et toutes les communes ayant adopté un règlement municipal en ce sens) : ici, l'obtention ou le renouvellement d'une autorisation pour un logement G devient impossible à partir du 1er janvier 2025. Les autorisations existantes ne sont pas rétroactivement annulées, mais ne peuvent pas être renouvelées.
2. Les communes sans autorisation spécifique (déclaration simple en mairie) : l'interdiction effective de mise en location ne s'applique qu'à partir de 2028 pour les logements F et G. Mais attention — si le propriétaire effectue des travaux ou si le bien change de statut, le DPE à jour devient immédiatement nécessaire.
En pratique, si tu gères un portefeuille de 20 appartements pour des propriétaires à Paris ou Lyon, il est quasi certain que certains logements sont classés F ou G. Et si tu continues à encaisser des recettes de nuitées sur ces biens après les échéances légales, tu pourrais être considéré comme ayant participé à une location illicite.
| Classe DPE | Interdiction location courte durée | Communes avec autorisation | Communes déclaration simple |
|---|---|---|---|
| G | 1er janvier 2025 (renouvellement autorisation) | Oui dès maintenant | 2028 |
| F | 1er janvier 2028 | 2028 | 2028 |
| E | 1er janvier 2034 | 2034 | 2034 |
| D et mieux | Pas d'interdiction prévue | Non concerné | Non concerné |
| Biens construits avant 1975 (DPE vierge) | Cas particulier — DPE obligatoire à réaliser | À vérifier | À vérifier |
Qui est responsable du DPE dans un contrat de conciergerie : le propriétaire ou la conciergerie ?
Réponse directe : Juridiquement, le propriétaire est le seul responsable de la conformité énergétique du bien. Mais la conciergerie peut engager sa propre responsabilité si elle continue à mettre un bien non conforme en location en toute connaissance de cause.
C'est là que la distinction entre contrat de prestation de services et mandat de gestion devient critique — et que la rédaction de ton contrat peut te sauver ou te couler.
Si tu as un contrat de prestation de services (tu assures l'accueil, le ménage, la gestion des plateformes, sans encaisser au nom du propriétaire et sans mandat) : ta responsabilité est limitée. Tu n'es pas le mandataire du propriétaire, tu n'as pas obligation de vérifier la conformité énergétique du bien.
Si tu exerces un mandat de gestion — même informel, même mal rédigé : les obligations du mandataire s'appliquent. En vertu de l'article 1992 du Code civil, "le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion." Si tu sais que le bien est classé G et que tu continues à organiser des locations après l'échéance légale, ta responsabilité contractuelle et potentiellement délictuelle peut être engagée.
Erreur fréquente observée sur le terrain : des conciergeries qui ont un contrat intitulé "prestation de services" mais qui, dans les faits, encaissent les recettes de nuitées au nom du propriétaire, gèrent les litiges voyageurs et signent les contrats de location. C'est un mandat de gestion déguisé — et les juges requalifient ce type de contrats. Consulte notre analyse des 7 clauses qui font requalifier un contrat de conciergerie en mandat de gestion.
Quelles clauses contractuelles protègent la conciergerie face au risque DPE ?
Réponse directe : Il faut insérer dans le contrat de mandat ou de prestation trois types de clauses : une clause de déclaration de conformité énergétique par le propriétaire, une clause de suspension des prestations en cas de non-conformité, et une clause d'exonération de responsabilité.
Voici ce que ces clauses doivent contenir concrètement :
1. Clause de déclaration de conformité DPE
Le propriétaire déclare expressément que le bien fait l'objet d'un DPE valide, que la classe énergétique est compatible avec la réglementation en vigueur, et s'engage à fournir le rapport DPE avant toute mise en location. Cette déclaration doit être datée et annexée au contrat.
2. Clause de suspension automatique des prestations
Si le bien venait à ne plus être conforme aux seuils légaux (notamment suite à l'entrée en vigueur des interdictions progressives), la conciergerie se réserve le droit de suspendre immédiatement toutes ses prestations, sans préavis et sans que cette suspension ne constitue une rupture fautive du contrat.
3. Clause d'exonération de responsabilité
La conciergerie ne peut pas être tenue responsable des conséquences (pécuniaires, administratives, pénales) résultant d'une non-conformité énergétique du bien que le propriétaire lui a dissimulée ou n'a pas corrigée dans le délai imparti.
Ces clauses ne s'improvisent pas. Si ton contrat actuel ne les contient pas, la situation est la même que pour 80 % des conciergeries françaises qui exercent avec des documents juridiquement fragiles — un sujet qu'on a documenté dans notre article sur les conciergeries qui exercent illégalement sans le savoir.
Comment le diagnostic performance énergétique Airbnb s'intègre dans la procédure de déclaration en mairie ?
Réponse directe : Depuis la loi Le Meur, la déclaration en mairie pour un meublé de tourisme doit être accompagnée du DPE lorsque la commune l'exige. Le numéro de déclaration (et désormais dans certaines communes le numéro d'enregistrement) doit figurer sur toutes les annonces Airbnb, Booking et autres plateformes.
La procédure concrète :
- Le propriétaire fait réaliser un DPE par un diagnostiqueur certifié (certification Cofrac obligatoire)
- Le DPE est valable 10 ans sauf travaux affectant la performance énergétique
- La déclaration en mairie (formulaire Cerfa n° 14004\04) est déposée avec le DPE en annexe dans les communes qui l'ont adopté
- Le numéro de déclaration est ensuite intégré dans le titre de l'annonce sur les plateformes — Airbnb le demande désormais systématiquement dans les communes soumises à autorisation
- En cas d'absence de numéro, Airbnb peut dépublier l'annonce unilatéralement
Pour les conciergeries qui gèrent les annonces au nom des propriétaires : vous êtes en première ligne pour vérifier que le numéro est bien présent et valide. Si l'annonce est en ligne sans numéro valide dans une commune qui l'exige, vous participez à l'infraction.
Quels risques concrets pour une conciergerie qui loue un meublé non conforme au DPE après 2025 ?
Réponse directe : Les sanctions sont à la fois administratives (amende, interdiction de louer), civiles (nullité des contrats de location, remboursement des recettes aux voyageurs) et potentiellement pénales si la conciergerie est mandataire sans carte professionnelle.
Les risques s'empilent :
Risque administratif : La mairie peut ordonner la cessation des locations non conformes à l'obligation de déclaration. Un manquement à cette obligation (article L. 324-1-1, III du Code du tourisme) expose à une amende administrative pouvant atteindre 10 000 € ; le non-respect de l'obligation de performance énergétique posée par l'article L. 324-2-2 du Code du tourisme (issu de la loi Le Meur, en vigueur au 1er janvier 2034) s'y ajoutera.
Risque civil : Un voyageur qui découvre que le logement est classé G alors qu'il est interdit à la location peut invoquer la nullité du contrat de location et demander le remboursement intégral des sommes versées. Si la conciergerie a encaissé les recettes de nuitées, elle est directement exposée à l'action en restitution.
Risque pénal : Si la conciergerie encaisse des recettes de nuitées au nom du propriétaire sans mandat régulier et sans carte G, elle exerce une activité d'entremise immobilière sans les habilitations requises par la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Ce cumul — non-conformité DPE + exercice illégal de la profession — peut donner lieu à des poursuites pénales. Les premières condamnations de conciergeries sans carte G donnent une idée du niveau de sévérité des juridictions : voir notre analyse des premières condamnations de conciergeries sans carte G en 2025-2026.
Conciergerie DPE 2026 : comment auditer ton portefeuille de biens avant les échéances ?
Réponse directe : Un audit DPE du portefeuille que tu gères n'est pas une formalité — c'est une démarche de mise en conformité que tu peux facturer comme une prestation à valeur ajoutée tout en te protégeant juridiquement.
Voici la méthode en 5 étapes que Salah applique pour les 30 appartements qu'il gère en propre, et qu'il recommande aux conciergeries partenaires de HostLegal :
Étape 1 — Inventaire exhaustif
Liste tous les biens que tu gères avec leur adresse, leur année de construction, la date du dernier DPE si tu l'as, et la classe énergétique. Les biens construits avant 1975 sont statistiquement les plus exposés aux mauvaises classes.
Étape 2 — Vérification de la validité des DPE existants
Un DPE est valable 10 ans mais les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont devenus caducs au 1er janvier 2023 (arrêté du 31 mars 2021). Tous les biens avec un ancien DPE doivent en avoir un nouveau.
Étape 3 — Identification des biens à risque
Classe les biens en trois catégories : conformes (D, C, B, A), à surveiller (E), à traiter en urgence (F, G). Pour les biens G dans les communes avec autorisation, l'urgence est immédiate.
Étape 4 — Notification formelle aux propriétaires
Envoie à chaque propriétaire concerné un courrier recommandé ou un email avec accusé de lecture qui : rappelle l'obligation légale, indique la classe DPE du bien, et précise que sans mise en conformité avant telle date, tu seras contraint de suspendre tes prestations. Garde une copie de cette notification.
Étape 5 — Mise à jour des contrats
Intègre les clauses de conformité DPE dans tous tes contrats à la prochaine révision — et pour les biens à risque, dès maintenant par avenant.
Le DPE obligatoire modifie-t-il la carte G conciergerie et les obligations sous la loi Hoguet ?
Réponse directe : Le DPE n'est pas directement lié à la carte G, mais il renforce indirectement l'obligation de régularisation : une conciergerie qui gère des biens non conformes s'expose à des contrôles qui font souvent ressortir l'absence de carte professionnelle.
La carte G (carte professionnelle de gestion immobilière) est exigée par la loi Hoguet pour toute activité de gestion d'immeubles ou de fonds comprenant notamment la mise en location et l'encaissement des recettes. Ce n'est pas le DPE qui crée cette obligation — elle existait déjà.
Mais voici l'effet domino que l'on commence à observer :
1. Une mairie constate qu'un bien est loué en courte durée en violation des règles énergétiques
2. Elle transmet l'information à la DGCCRF ou aux services de contrôle
3. Le contrôle révèle que la conciergerie encaisse les recettes de nuitées sans carte G
4. La conciergerie fait face à un double redressement : non-conformité énergétique + exercice illégal de la profession
C'est exactement le type de scénario documenté dans notre article sur ce qui arrive vraiment à une conciergerie sans carte G.
La solution pour les conciergeries qui ne veulent pas — ou ne peuvent pas — obtenir la carte G en propre : la délégation de carte G, qui permet d'exercer légalement sous couverture d'un titulaire. Comprendre comment fonctionne concrètement la délégation de carte G pour les conciergeries.