Tu gères un portefeuille d'appartements en location courte durée. Tout roule. Les réservations s'enchaînent, les propriétaires sont contents, ta conciergerie tourne. Et puis un matin, un propriétaire t'envoie un message : "On a reçu une convocation AG, ils veulent voter l'interdiction de la location touristique dans la résidence."
Ce scénario, qui ressemblait encore à une hypothèse théorique il y a deux ans, est devenu une réalité opérationnelle en 2026. La loi Le Meur, promulguée le 19 novembre 2024 (loi n°2024-1039), a ouvert une brèche que les copropriétés n'ont pas tardé à exploiter : la possibilité de voter, en assemblée générale, une interdiction explicite de la location meublée de courte durée dans leurs immeubles.
Une question revient souvent lors de nos échanges avec les conciergeries : "Si mon propriétaire reçoit un vote négatif en AG, est-ce que mon contrat de conciergerie tombe automatiquement à l'eau, et est-ce que je risque quelque chose moi aussi ?" La réponse de Salah Belkenchir, fondateur de HostLegal et gestionnaire de 30 appartements lui-même : oui, ton contrat peut devenir caduc du jour au lendemain — et si tu continues à opérer malgré l'interdiction, tu t'exposes à des risques qui vont bien au-delà du simple litige commercial.
Réponse directe : Oui, sous conditions. Depuis la loi Le Meur (n° 2024-1039 du 19 novembre 2024), une copropriété peut interdire la location en meublé de tourisme à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 — la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. L'interdiction ne vise que les lots qui ne sont pas des résidences principales, et seulement dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale. Le Conseil constitutionnel a jugé cette règle conforme le 19 mars 2026.
La loi Le Meur permet-elle vraiment à une copropriété d'interdire Airbnb par un simple vote ?
Réponse directe : Oui. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) a modifié l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, pour permettre aux copropriétaires de voter en AG l'interdiction de la location en meublé de tourisme au sens de l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme.
Le Conseil constitutionnel a jugé cette règle conforme à la Constitution le 19 mars 2026 (décision n° 2025-1186 QPC), en soulignant ses limites : elle ne vise que les lots qui ne sont pas des résidences principales, uniquement dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale, et l'interdiction peut être levée à la même majorité. Voir notre analyse de la décision du 19 mars 2026.
Avant la loi Le Meur, la situation était plus floue. Les syndicats de copropriétaires pouvaient tenter d'invoquer des clauses de règlement de copropriété interdisant l'usage commercial ou imposant la destination "bourgeoise" — mais la jurisprudence était inconstante. Certains tribunaux estimaient que la location meublée touristique restait un usage d'habitation, d'autres suivaient les arguments des syndicats.
La loi Le Meur tranche. Elle donne désormais une base légale explicite pour que les copropriétaires votent en AG une clause d'interdiction de la location de courte durée, sans avoir à démontrer un préjudice particulier. La décision s'impose à l'ensemble des lots concernés, y compris aux propriétaires qui auraient voté contre.
Ce changement est fondamental pour les conciergeries : la contrainte ne vient plus seulement d'un règlement ancien à interpréter, mais d'un vote démocratique récent, ciblé, et juridiquement solide.
Pour comprendre l'ensemble des nouvelles obligations issues de cette loi, consulte notre article sur la loi Le Meur et ses impacts pour les conciergeries.
Quelle majorité est requise pour voter l'interdiction de la location courte durée en copropriété ?
Réponse directe : La modification du règlement de copropriété pour interdire la location meublée de courte durée requiert la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, soit la double majorité — la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.
C'est une majorité qualifiée, mais pas inaccessible. Dans les copropriétés où le sentiment anti-Airbnb est fort (nuisances sonores, va-et-vient de voyageurs, insécurité perçue, dégradations), les copropriétaires résidents permanents constituent souvent une majorité naturelle face aux investisseurs locatifs.
Ce que les conciergeries sous-estiment :
- Dans une copropriété de 20 lots, si 12 propriétaires occupants s'organisent et représentent 68% des millièmes, l'interdiction passe.
- La décision est inscrite dans le règlement de copropriété modifié et s'impose à tous, y compris aux acheteurs futurs.
- Un propriétaire qui t'a confié son appartement peut se retrouver dans l'impossibilité légale de te laisser opérer — même s'il le voulait.
La mécanique est simple, la conséquence pour ta conciergerie est brutale : le portefeuille peut se réduire sans préavis.
Quels appartements sont réellement concernés par un vote d'interdiction en AG ?
Réponse directe : Tous les lots situés dans la copropriété concernée, sans exception, dès lors que le vote atteint la majorité requise et que la modification du règlement est publiée.
Il n'existe pas de "droit acquis" à la location courte durée dans une copropriété. La Cour de cassation a depuis longtemps établi que les décisions régulièrement prises en assemblée générale s'imposent à l'ensemble des copropriétaires (Cass. civ. 3e, position constante sur la force obligatoire des décisions d'AG).
Concrètement :
- Un propriétaire qui louait déjà sur Airbnb avant le vote n'a pas de situation acquise protégée — il devra cesser son activité dans le délai fixé par la résolution ou, à défaut, immédiatement après la publicité de la modification du règlement.
- Les contrats de conciergerie en cours ne constituent pas une protection : tu ne peux pas imposer à un propriétaire de violer son règlement de copropriété pour honorer votre accord commercial.
- Les baux commerciaux ou mandats de gestion ne font pas obstacle à l'application du règlement de copropriété — les deux niveaux de droit sont indépendants.
Erreur terrain fréquente observée par Salah : certaines conciergeries pensent que le contrat signé avec le propriétaire les protège si l'AG vote l'interdiction. C'est faux. Le règlement de copropriété a une force juridique supérieure au contrat entre parties privées. Continuer à opérer après le vote, c'est exposer le propriétaire à une action du syndicat — et potentiellement t'exposer toi-même.
Que risque concrètement une conciergerie qui continue à opérer après un vote d'interdiction en copropriété ?
Réponse directe : La conciergerie qui maintient son activité dans un immeuble où la location courte durée a été interdite par vote régulier s'expose à plusieurs niveaux de risque — civils, pénaux, et contractuels.
Risque civil : Le syndicat de copropriétaires peut assigner le propriétaire et, dans certains cas, la conciergerie en tant que tiers intervenant dans la violation, pour obtenir la cessation de l'activité et des dommages-intérêts. Les tribunaux judiciaires ont déjà prononcé des astreintes journalières significatives dans des contentieux de règlement de copropriété.
Risque contractuel : Si tu encaisses des revenus de nuitées pour le compte d'un propriétaire dont l'activité est juridiquement interdite, tu participes à une gestion dont l'objet est illicite. Cela peut entraîner la nullité de ton contrat — et des difficultés à récupérer tes honoraires.
Risque pénal : Si ta conciergerie gère des locations sans carte G et encaisse des recettes de nuitées au nom du propriétaire, tu cumules déjà un risque au titre de la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970). Ajouter une violation de règlement de copropriété aggrave le profil de risque global.
Article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : "Le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant [...] même en l'absence de décision de l'assemblée générale." Le syndic peut agir seul, sans attendre une nouvelle AG, pour faire cesser une violation du règlement.
Pour mesurer l'étendue des sanctions auxquelles s'expose une conciergerie sans cadre légal adapté, lis notre article sur les sanctions pénales et nullité de contrat pour conciergerie sans carte G.
Comment une conciergerie peut-elle identifier en amont les copropriétés à risque de vote d'interdiction ?
Réponse directe : Il existe des signaux d'alerte concrets que tu peux détecter avant même qu'une convocation d'AG soit envoyée.
Voici les indicateurs à surveiller dans ton portefeuille :
- Résidence à majorité de propriétaires occupants : plus la proportion de résidents permanents est élevée, plus le risque de vote hostile est fort.
- Règlement de copropriété contenant une clause d'usage "bourgeois" ou "d'habitation exclusivement" : ces clauses, même anciennes, sont souvent le terreau sur lequel les militants anti-Airbnb construisent leur argumentaire en AG.
- Plaintes récurrentes de voisins documentées par le syndic — chaque mail de plainte est un vote potentiel contre toi.
- Syndic professionnel actif qui suit les évolutions législatives : certains syndics recommandent proactivement à leurs clients d'utiliser la loi Le Meur pour sécuriser l'immeuble.
- Quartier avec arrêté municipal de régulation : dans les villes où la mairie a renforcé les règles (numéro d'enregistrement, plafond de nuitées), l'AG est plus susceptible d'aller jusqu'à l'interdiction totale.
Erreur fréquente : attendre la convocation de l'AG pour réagir. À ce stade, le processus est déjà enclenché et il est très difficile de l'inverser. La bonne pratique est d'anticiper : connaître le règlement de chaque copropriété où tu opères, maintenir un dialogue avec les propriétaires concernés, et inclure une clause de force majeure dans tes contrats.
Copropriété sans clause d'interdiction vs copropriété avec vote Le Meur : comparatif pour les conciergeries
Voici un tableau comparatif des situations auxquelles tu peux être confronté en 2026 :
| Critère | Copropriété sans clause d'interdiction | Copropriété après vote d'interdiction loi Le Meur |
|---|---|---|
| **Base légale de l'interdiction** | Aucune (sauf clause "bourgeoise" ancienne à interpréter) | Article 14 loi n°2024-1039 — base légale explicite |
| **Force opposable au propriétaire** | Faible — contentieux aléatoire | Forte — règlement modifié et publié |
| **Risque pour la conciergerie** | Indirect (litige entre propriétaire et syndic) | Direct si tu continues à opérer |
| **Délai pour cesser l'activité** | Variable selon jugement | Immédiat après publicité de la modification |
| **Protection par le contrat de conciergerie** | Partielle selon les clauses | Nulle — le règlement de copropriété prime |
| **Action possible du syndic** | Assignation du propriétaire | Assignation du propriétaire + astreinte journalière |
| **Impact sur tes revenus de gestion** | Risque faible à moyen | Risque élevé — perte sèche du lot |
| **Nécessité d'une clause contractuelle adaptée** | Recommandée | Indispensable |
Que doit contenir le contrat de conciergerie pour se protéger d'un vote d'interdiction en copropriété ?
Réponse directe : Ton contrat doit contenir au minimum une clause de suspension/résiliation automatique en cas de modification du règlement de copropriété interdisant la location courte durée, ainsi qu'une clause de répartition des responsabilités claires.
Les clauses indispensables :
- Clause de déclaration du propriétaire : le propriétaire atteste qu'au jour de la signature, le règlement de copropriété n'interdit pas la location meublée de courte durée, et s'engage à te notifier immédiatement toute convocation d'AG susceptible de modifier cette situation.
- Clause de suspension automatique : en cas de vote d'interdiction, le contrat est suspendu de plein droit à compter de la date d'opposabilité de la modification du règlement, sans indemnité de rupture à la charge du propriétaire.
- Clause de responsabilité du propriétaire : si le propriétaire ne t'informe pas d'un vote et que tu continues à opérer en bonne foi, la responsabilité repose sur lui.
- Clause de force majeure élargie : intègre explicitement les décisions d'AG de copropriété comme événements de force majeure contractuelle.
Sans ces clauses, tu te retrouves dans un vide juridique. Soit ton contrat est trop rigide et tu dois indemniser le propriétaire qui ne peut plus louer, soit tu es exposé à continuer une activité devenue illicite.
Pour aller plus loin sur les clauses qui peuvent te faire requalifier en gestionnaire, consulte notre analyse des 7 clauses clés qui requalifient un contrat de conciergerie en mandat de gestion.
La carte G est-elle encore plus importante pour les conciergeries face au risque de vote d'interdiction en copropriété ?
Réponse directe : Oui, et pour une raison contre-intuitive : la carte G te donne une légitimité professionnelle qui te protège dans les litiges post-vote, et elle est désormais exigée pour encaisser des recettes de nuitées au nom d'un propriétaire.
Voici le raisonnement complet :
Quand une copropriété vote l'interdiction et qu'un contentieux s'ensuit, les tribunaux examinent la situation globale. Une conciergerie qui opère sans carte G, encaisse des recettes de nuitées sans mandat régulier, et continue à générer des réservations dans un immeuble sous interdiction présente un profil de risque maximal.
À l'inverse, une conciergerie qui dispose d'une carte G (ou qui opère via une délégation de carte G), qui a des mandats en bonne et due forme, et qui cesse son activité dès que le vote est connu, est dans une position défendable.
La loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970) et son décret d'application (décret n°72-678 du 20 juillet 1972) imposent la carte G pour toute activité de gestion locative incluant l'encaissement de fonds pour le compte de tiers. Cette obligation préexiste à la loi Le Meur — mais la loi Le Meur crée de nouvelles situations où l'absence de carte G aggrave significativement ton exposition.
Notre article sur l'obligation de carte G pour les conciergeries en 2026 détaille les cas où la carte G est requise dans ton activité quotidienne.
Comment les conciergeries doivent-elles adapter leur modèle opérationnel face à la montée des interdictions en copropriété ?
Réponse directe : En diversifiant les types de biens gérés, en sécurisant juridiquement chaque mandat, et en intégrant une veille copropriété systématique dans leur process d'onboarding propriétaire.
Retour terrain de Salah Belkenchir : "Sur les 30 appartements que je gère personnellement, j'ai déjà identifié 4 copropriétés où le risque de vote est élevé dans les 18 prochains mois. J'ai adapté mes contrats sur ces lots, renforcé la communication avec les propriétaires concernés, et préparé des alternatives en location moyenne durée si l'interdiction passe. La plupart des conciergeries que je rencontre n'ont aucun process de ce type — elles découvrent le problème quand la convocation d'AG arrive."
Les adaptations concrètes à mettre en place :
- Audit copropriété à l'onboarding : avant de signer un mandat, lis le règlement de copropriété et vérifie qu'il n'existe pas de clause hostile à la location touristique.
- Veille AG systématique : intègre dans ton questionnaire propriétaire une obligation de transmission de toutes les convocations d'AG dans les 48h suivant leur réception.
- Diversification vers la location moyenne durée : les baux mobilité (articles 25-12 et suivants de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) ne sont pas concernés par les interdictions de location touristique au sens de l'article L.324-1-1 du Code du tourisme — c'est une porte de sortie sur certains lots.
- Révision des contrats existants : si tu as des mandats sans clause de suspension, fais-les signer en avenant maintenant, avant qu'une AG soit convoquée.
Pour comprendre la différence entre un simple contrat de prestation et un mandat qui te protège réellement, consulte notre analyse comparative mandat de gestion vs contrat de prestation de service.