Une conciergerie sans carte G peut-elle légalement facturer des honoraires au propriétaire ?
Oui, à condition de facturer une prestation de service et non une commission sur les revenus. La loi Hoguet interdit à une conciergerie sans carte G d'encaisser des fonds pour le compte d'un propriétaire et de prélever une commission sur ces fonds. Elle n'interdit pas de facturer des services rendus directement au propriétaire en échange d'un paiement. La nuance est juridiquement décisive.
En pratique : la conciergerie sans carte G facture ses services (ménage, accueil, gestion des annonces, etc.) au propriétaire qui encaisse lui-même les revenus Airbnb. Avec carte G ou délégation, la commission sur les revenus est légale.
Une question revient souvent lors de nos échanges avec les conciergeries : « Je facture 20 % des revenus Airbnb à mes propriétaires depuis le début, je n'ai pas de carte G, est-ce que je suis dans l'illégalité ? » La réponse ne dépend pas du montant facturé, mais de la façon dont il est calculé et de qui encaisse quoi. C'est exactement le point que beaucoup de conciergeries découvrent trop tard, souvent à l'occasion d'un contrôle ou d'un litige avec un propriétaire.
Quelle est la différence entre commission et prestation de service ?
Réponse directe : La commission est un pourcentage prélevé sur les revenus locatifs du propriétaire — c'est la rémunération d'un mandataire (agent immobilier, gestionnaire). Elle nécessite la carte G et un mandat de gestion. La prestation de service est un prix fixe ou un forfait pour des services rendus — elle ne nécessite pas la carte G si ces services sont matériels.
Concrètement, deux conciergeries qui font exactement le même travail (ménage, accueil, gestion des annonces) peuvent se retrouver dans deux situations juridiques opposées selon la seule façon dont elles sont payées. Celle qui facture 250 € par mois et par logement, quel que soit le nombre de nuits louées, facture une prestation. Celle qui facture 20 % des revenus encaissés le mois précédent facture une commission — même si le contrat s'appelle « forfait de gestion ». Le juge regarde la substance économique, pas l'intitulé du contrat.
C'est là que la majorité des conciergeries sans carte G se mettent en risque sans le savoir : un « forfait » recalculé chaque mois en fonction du taux d'occupation ou des revenus du logement reste, économiquement, une commission déguisée.
Comment structurer ses tarifs de conciergerie légalement sans carte G ?
Réponse directe : Deux approches légales pour les conciergeries sans carte G — le forfait mensuel fixe et la tarification à l'acte. Toutes deux ont un point commun impératif : le montant facturé ne doit jamais varier automatiquement avec les revenus locatifs du bien.
Approche 1 — Forfait mensuel fixe : un prix fixe par logement et par mois, couvrant la gestion des annonces, des réservations et l'accueil, quel que soit le taux d'occupation réel. Avantage : simple à facturer, prévisible pour le propriétaire. Point de vigilance : le forfait doit rester identique un mois avec 2 réservations et un mois avec 20 — sinon il glisse vers la commission déguisée.
Approche 2 — Tarification à l'acte : facturation séparée du ménage (prix par heure ou par prestation), de l'accueil (prix par check-in), et de la gestion des annonces (forfait mensuel indépendant du remplissage). Avantage : chaque ligne de facture est indiscutablement une prestation matérielle. Inconvénient : plus lourd administrativement, facture plus longue à établir chaque mois.
Les conciergeries les plus prudentes combinent les deux : un forfait de gestion fixe (annonces, disponibilité) et une facturation à l'acte pour le ménage et l'accueil, ce qui limite encore le risque de requalification tout en restant simple à comprendre pour le propriétaire.
| Critère | Prestation de service (sans carte G) | Commission sur revenus (mandat | carte G requise) | |
|---|---|---|---|---|
| Base légale | Contrat de prestation de services (art. 1710 du Code civil) | Mandat de gestion (loi Hoguet | art. 1er) | |
| Carte G obligatoire | Non | Oui | ||
| Mode de calcul autorisé | Forfait fixe en euros ou tarification à l'acte | Pourcentage des revenus locatifs encaissés | ||
| Qui encaisse les revenus Airbnb | Le propriétaire | directement | La conciergerie | via un compte dédié (séquestre) |
| Risque principal | Requalification en commission déguisée si le montant suit les revenus | Exercice illégal de la profession sans carte G |
Quelles mentions légales doit contenir une facture de conciergerie ?
Réponse directe : Les mentions obligatoires sur toute facture (article L. 441-9 du Code de commerce) sont : le numéro de facture, la date, les coordonnées complètes du prestataire et du client, la description précise des services, la quantité, le prix unitaire hors taxes, le taux de TVA applicable (ou la mention de franchise en base pour les micro-entrepreneurs), le prix total toutes taxes comprises, les conditions de paiement et les pénalités de retard applicables.
Pour les conciergeries qui exercent sous délégation de carte G, deux mentions supplémentaires s'ajoutent : le numéro de carte G du délégant, et une référence explicite à la délégation dans les conditions générales jointes au mandat. Ces deux mentions permettent au propriétaire — et à un contrôleur en cas de vérification — de retracer immédiatement la chaîne d'habilitation.
Une facture doit par ailleurs être émise à la réalisation de la prestation, ou à échéance mensuelle pour les prestations récurrentes, avec un délai de paiement par défaut de 30 jours entre professionnels (article L. 441-10 du Code de commerce).
Quelle TVA appliquer sur les honoraires de conciergerie ?
Réponse directe : Cela dépend du statut de la conciergerie et de la nature exacte de la prestation facturée — il n'existe pas de taux unique « conciergerie ».
En franchise de TVA (micro-entrepreneur sous le seuil de chiffre d'affaires applicable) : la facture est émise hors taxes avec la mention « TVA non applicable, article 293 B du Code général des impôts ». En société (SAS, SASU) : si les services facturés relèvent de la parahôtellerie (ménage, linge, accueil physique, fourniture de linge et petit-déjeuner notamment), le taux réduit de 10 % s'applique aux prestations concernées. S'il s'agit d'honoraires de gestion locative pure (sans les trois ou quatre services parahôteliers caractéristiques), c'est le taux normal de 20 % qui s'applique.
Dans la pratique, beaucoup de conciergeries appliquent des taux mixtes sur une même facture — 10 % sur le ménage et l'accueil, 20 % sur les honoraires de gestion pure — ce qui suppose une facture suffisamment détaillée pour distinguer chaque nature de prestation. C'est un point à valider avec son expert-comptable au regard de son activité réelle.
Que risque une conciergerie qui déguise une commission en prestation de service ?
Réponse directe : La requalification par un juge ou par la DGCCRF d'un « forfait » en commission déguisée expose la conciergerie sans carte G aux mêmes sanctions que l'exercice illégal de la profession — nullité du contrat, remboursement des sommes perçues, et sanctions pénales si l'encaissement de fonds pour compte de tiers est également caractérisé.
Le signal qui déclenche le plus souvent une requalification est mécanique : un montant facturé qui varie d'un mois sur l'autre en suivant le taux d'occupation du logement révèle, aux yeux d'un juge, une commission — quel que soit le nom donné au contrat. C'est le même raisonnement que celui déjà appliqué par les tribunaux pour requalifier des contrats de prestation en mandat de gestion déguisé.
Avec une délégation de carte G, comment facturer une commission légalement ?
Réponse directe : La délégation de carte G permet à une conciergerie d'exercer sous la carte professionnelle d'un titulaire habilité — elle peut alors facturer une commission sur les revenus locatifs exactement comme un titulaire de carte G en propre, en respectant les mêmes obligations de compte séquestre et de reddition de comptes.
C'est la différence structurante avec une simple prestation de service : la commission n'est plus un risque de requalification puisqu'elle est adossée à une habilitation réelle. Pour une conciergerie qui gère déjà un volume de logements important, c'est souvent l'option la plus simple à mettre en place sans créer sa propre structure agréée — via une délégation de carte G.
Pour aller plus loin sur le cadre contractuel, voir notre guide complet du mandat de gestion locative pour conciergerie.
Pour aller plus loin sur l'obligation de carte G et ses exceptions, voir notre guide complet : Carte G obligatoire en conciergerie en 2026 : vrai ou faux ?.
En résumé
- Une conciergerie sans carte G peut facturer des prestations de service au propriétaire — pas de commission sur les revenus.
- La différence commission / prestation conditionne la légalité : forfait fixe en euros = OK, pourcentage des revenus = risque de requalification.
- Toute facture doit comporter les mentions légales obligatoires (article L. 441-9 du Code de commerce).
- La TVA dépend du statut et de la nature de la prestation : 0 % en franchise, 10 % pour la parahôtellerie, 20 % pour la gestion locative pure.
- Avec une délégation de carte G, la commission sur les revenus devient légale et le risque de requalification disparaît.
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