Le 19 novembre 2024, une loi a été promulguée dans une quasi-indifférence générale. Neuf mois plus tard, ses effets commencent à se faire sentir sur le terrain : des copropriétés qui votent l'interdiction d'Airbnb, des propriétaires qui découvrent que leur abattement fiscal est passé de 50 % à 30 %, des conciergeries qui reçoivent des mises en demeure pour des biens gérés sans numéro d'enregistrement. Cette loi, c'est la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur. Et si tu gères des biens en courte durée, elle te concerne directement.
Une question revient souvent dans nos échanges avec les conciergeries : "Je gère des biens depuis 3 ans sans problème — est-ce que cette loi me concerne vraiment ?" La réponse courte : oui, et probablement plus directement que tu ne le penses. Car la loi Le Meur ne vise pas uniquement les propriétaires — elle crée des infractions spécifiquement imputables aux intermédiaires qui gèrent des biens en leur nom. Certaines de ces infractions n'existaient tout simplement pas avant novembre 2024.
Voici ce qu'elle dit exactement, article par article, et ce que tu dois faire maintenant.
Qu'est-ce que la loi Le Meur et pourquoi elle change tout pour les conciergeries ?
Réponse directe : La loi Le Meur (n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, publiée au JORF n°0274 du 20 novembre 2024) renforce massivement le pouvoir des communes pour encadrer les meublés de tourisme. Elle touche l'enregistrement, le DPE, les quotas de jours, les copropriétés, la fiscalité et les sanctions. Pour les conciergeries, certaines dispositions créent une responsabilité directe pouvant aller jusqu'à 100 000 € par logement.
La loi est le résultat de plusieurs années de pression des élus locaux confrontés à la raréfaction des logements dans les zones touristiques. Son nom vient de sa rapporteure à l'Assemblée nationale, Annaïg Le Meur. Elle modifie principalement :
• Le Code du tourisme (articles L. 324-1-1, L. 324-2-1, L. 324-2-2)
• Le Code de la construction et de l'habitation (articles L. 631-7 et suivants, L. 651-2)
• La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété (articles 8-1-1, 9-2, 26)
• Le Code général des impôts (article 50-0 sur le micro-BIC)
Ce qui change fondamentalement pour toi en tant que conciergerie : tu n'es plus seulement un prestataire de services neutre. Plusieurs dispositions te rendent directement responsable des infractions commises sur les biens que tu gères.
L'enregistrement national obligatoire : ce à quoi tu es tenu concrètement
Réponse directe : À compter du 20 mai 2026 au plus tard, toute mise en location d'un meublé de tourisme doit être précédée d'une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national géré par un organisme public unique. Le numéro de déclaration obtenu est obligatoire et doit figurer sur toutes les annonces. En tant que conciergerie, tu dois t'assurer que chacun des biens que tu gères est correctement enregistré — y compris ceux de tes clients propriétaires.
Avant la loi Le Meur, l'enregistrement était optionnel et fragmenté : chaque commune pouvait — ou non — mettre en place sa propre procédure. Résultat : un patchwork illisible, une compliance impossible à suivre à l'échelle d'un portefeuille. La loi unifie tout en un téléservice national.
Ce que précise l'article L. 324-1-1 III nouveau du Code du tourisme :
• La déclaration doit indiquer si le bien constitue la résidence principale du loueur (au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989)
• Un numéro de déclaration est délivré immédiatement à réception de la déclaration complète
• Ce numéro est transmis en temps réel à la commune concernée
• La déclaration doit être renouvelée périodiquement (délai fixé par décret)
• Tout changement d'information doit faire l'objet d'une mise à jour
Pour une conciergerie gérant 20 biens, c'est 20 déclarations individuelles à suivre, 20 numéros à vérifier, 20 annonces à mettre à jour. Et ce n'est pas délégable à ton prestataire de platform management : la responsabilité du suivi t'incombe en tant que gestionnaire de fait des biens.
Source légale : Article 1er de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 modifiant l'article L. 324-1-1 III du Code du tourisme. Disponible sur [Légifrance](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000050612711).
Le DPE obligatoire pour les meublés de tourisme : ce qui change pour tes clients
Réponse directe : Depuis la loi Le Meur, les meublés de tourisme doivent respecter les niveaux de performance énergétique d'un logement décent définis à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Une seule exception : les biens qui constituent la résidence principale du loueur. Pour les conciergeries gérant des biens non résidentiels, c'est une contrainte nouvelle et immédiate.
L'article 3 de la loi crée un article L. 324-2-2 dans le Code du tourisme qui prévoit :
Le contrôle par le maire
Le maire peut, à tout moment, demander au propriétaire de transmettre son DPE en cours de validité dans un délai de deux mois. À l'expiration de ce délai, l'absence de transmission est passible d'une astreinte administrative de 100 € par jour, recouvrée au profit de la commune.
L'amende en cas de non-conformité
Si le DPE révèle que le bien ne respecte pas les seuils de performance d'un logement décent, le propriétaire qui continue à louer est passible d'une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par local.
La conséquence pour les conciergeries
Si tu gères un bien dont le DPE est en classe F ou G, et que tu continues à le proposer à la location, tu peux être considéré comme co-responsable. La prudence commande d'intégrer le contrôle du DPE dans ton processus d'onboarding de nouveaux propriétaires.
Le calendrier DPE pour les changements d'usage
Pour obtenir une autorisation de changement d'usage (article L. 631-10 CCH nouveau), un DPE entre classe A et E est requis à compter de l'entrée en vigueur de la loi. À partir du 1er janvier 2034, la barre monte à la classe D.
Source légale : Article 3 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, créant l'article L. 324-2-2 du Code du tourisme.
La baisse du quota à 90 jours : qui décide et comment l'anticiper
Réponse directe : La loi Le Meur permet désormais aux communes de descendre le plafond de location à 90 jours par an (au lieu de 120) pour les résidences principales, par délibération motivée. Cette décision appartient entièrement au conseil municipal — aucune autorisation nationale n'est requise. Tes propriétaires résidents principaux doivent surveiller les délibérations de leur commune.
Avant la loi, le plafond de 120 jours par an pour les résidences principales était un plancher infranchissable pour les communes. L'article 4 de la loi Le Meur, qui modifie l'article L. 324-1-1 IV du Code du tourisme, change la donne :
"La commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de quatre-vingt-dix jours."
Cette disposition est entrée en vigueur le 1er janvier 2025.
Pour les conciergeries, l'impact est double :
1. Sur le chiffre d'affaires : un propriétaire plafonné à 90 jours au lieu de 120 perd 25 % de ses jours de location potentielle. Si tes honoraires sont un pourcentage du revenu généré, ton CA baisse mécaniquement.
2. Sur la compliance : c'est à toi de surveiller les délibérations communales pour les biens que tu gères. Une commune touristique peut voter cette réduction à tout moment.
La copropriété peut désormais voter pour interdire la location courte durée
Réponse directe : Oui — depuis la loi Le Meur, une assemblée générale de copropriété peut voter (à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965) pour interdire la location en meublé de tourisme des lots d'habitation. Mais cette faculté n'est ouverte qu'aux copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux. Ce n'est donc pas une arme universelle, mais elle existe.
L'article 6 de la loi Le Meur crée plusieurs dispositions dans la loi du 10 juillet 1965 :
Pour les nouvelles copropriétés (article 8-1-1 nouveau)
Tout règlement de copropriété établi après l'entrée en vigueur de la loi doit mentionner explicitement l'autorisation ou l'interdiction de location en meublé de tourisme. L'ambiguïté n'est plus possible pour les copropriétés créées à partir de novembre 2024.
Pour les copropriétés existantes (article 26 modifié)
Une modification du règlement de copropriété peut être votée pour interdire la location des lots d'habitation en meublés de tourisme. Conditions cumulatives :
• Vote à la double majorité de l'article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix)
• Le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots non commerciaux
• L'interdiction ne peut pas viser les résidences principales du loueur
L'obligation d'information (article 9-2 nouveau)
Tout copropriétaire qui déclare un bien en meublé de tourisme doit en informer le syndic. Un point d'information est alors obligatoirement inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Pour tes portefeuilles en copropriété : identifie les règlements qui contiennent une clause d'interdiction d'activité commerciale. Ce sont les copropriétés où le risque de vote hostile est le plus élevé.
Les nouvelles amendes : ce que risque ta conciergerie si tu n'es pas en conformité
Réponse directe : La loi Le Meur a multiplié par deux ou trois la quasi-totalité des amendes applicables aux meublés de tourisme. Et elle a créé une nouvelle infraction spécifiquement ciblée sur les intermédiaires — dont les conciergeries — passible d'une amende pouvant atteindre 100 000 € par logement.
Voici le tableau des sanctions post-loi Le Meur :
L'infraction la plus dangereuse pour les conciergeries
L'article 5 de la loi crée un article L. 651-2-1 dans le Code de la construction et de l'habitation. Il prévoit :
"Toute personne qui se livre ou prête son concours à la commission de l'infraction [changement d'usage illicite], contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d'entremise ou de négociation ou par la mise à disposition de services [...] est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé."
Une conciergerie qui gère un bien transformé illicitement en meublé de tourisme (sans autorisation de changement d'usage dans une commune qui l'exige) peut être condamnée à 100 000 € par logement, même si elle ne savait pas. La prudence impose de vérifier le statut juridique de chaque bien avant de signer un contrat de prestation.
Source légale : Articles 4 et 5 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, modifiant les articles L. 324-1-1 V du Code du tourisme et créant l'article L. 651-2-1 du CCH.
La réforme du micro-BIC : pourquoi la rentabilité de tes propriétaires chute en 2025
Réponse directe : Pour les meublés de tourisme non classés (la grande majorité des Airbnb), l'abattement micro-BIC est passé de 50 % à 30 % à compter des revenus 2025, avec un plafond de recettes abaissé à 15 000 €. Pour les meublés classés (1 à 5 étoiles), le régime favorable est maintenu à 71 % mais uniquement si le propriétaire ne dépasse pas le seuil prévu. Cette réforme impacte directement la rentabilité nette de tes propriétaires clients.
L'article 7 de la loi Le Meur modifie l'article 50-0 du CGI avec effet au 1er janvier 2025 :
Concrètement : un propriétaire qui percevait 12 000 € de revenus locatifs Airbnb déclarait jusqu'à présent 6 000 € imposables (50 % abattement). Depuis 2025, il déclare 8 400 € (30 % abattement). La différence peut représenter plusieurs centaines d'euros d'impôt supplémentaire selon sa tranche marginale.
Pourquoi cela te concerne en tant que conciergerie ? Parce que des propriétaires moins rentables sont des propriétaires qui renégocient leurs contrats, réduisent leur portefeuille ou sortent du marché. Comprendre cet impact te permet d'anticiper les discussions avec tes clients et de les accompagner (classement en meublé de tourisme pour récupérer les 71 %, optimisation du pricing pour atteindre les seuils).