Conciergerie sans encaissement : la carte G est-elle vraiment obligatoire en 2026 ?
Non, si tu te limites strictement aux actes matériels d’exploitation — ménage, check-in, remise de clés, état des lieux contradictoire. Oui, dès que tu touches à la validation des réservations, à la fixation des prix, aux litiges voyageurs ou aux relations contractuelles avec le propriétaire — même si Airbnb verse l’argent directement sur le compte du propriétaire. La frontière n’est pas l’encaissement : c’est la nature des actes que tu accomplis.
L’argent passe par Airbnb. Le propriétaire reçoit son virement directement. La conciergerie facture une prestation de service. Donc pas de carte G. C’est le raisonnement de la majorité des conciergeries françaises — et c’est précisément pourquoi beaucoup se retrouvent en situation illégale sans le savoir.
La loi Hoguet (n° 70-9 du 2 janvier 1970) ne définit pas l’obligation de la carte G par les flux financiers. Elle la définit par la nature des actes accomplis. Gérer des réservations, représenter un propriétaire auprès d’un voyageur, fixer les conditions d’accueil ou annuler une réservation en son nom — ce sont des actes de gestion locative, indépendamment de qui reçoit l’argent.
Une question revient systématiquement dans nos échanges avec les conciergeries : « Airbnb paie directement mon client. Je ne touche jamais les revenus. J’ai vraiment besoin de la carte G ? » La réponse est plus nuancée qu’un simple oui ou non — et cette nuance est précisément ce que le législateur, la DGCCRF et les tribunaux exploitent depuis 2024.
Réponse directe : L’absence d’encaissement ne protège pas une conciergerie qui accomplit des actes de gestion locative. Le critère légal est la nature de l’acte, pas le flux financier.
Qu’est-ce que l’encaissement au sens de la loi Hoguet — et pourquoi ce n’est pas le bon critère ?
Réponse directe : La loi Hoguet ne soumet pas la carte G à l’encaissement de fonds. Elle la soumet à l’accomplissement d’« opérations » sur des immeubles d’autrui — une notion beaucoup plus large que le simple flux financier.
Beaucoup de conciergeries s’appuient sur une lecture simplifiée de la loi : « Je n’encaisse pas = je ne fais pas de gestion = pas de carte G. » Cette lecture est juridiquement incorrecte.
L’article 1er de la loi Hoguet vise « toute personne physique ou morale qui se livre ou prête son concours, à titre habituel, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à la gestion immobilière. » La jurisprudence a progressivement élargi la notion d’« opérations » pour inclure :
- La validation ou l’annulation de réservations au nom du propriétaire
- La fixation ou modification des tarifs et des conditions d’accueil
- La gestion des litiges entre voyageurs et propriétaires
- La signature ou la résiliation de contrats de location au nom du propriétaire
- La représentation du propriétaire dans toute relation contractuelle avec un tiers
Aucun de ces actes n’implique nécessairement d’encaisser un euro. Mais tous déclenchent l’obligation de la carte G si la conciergerie les accomplit de façon habituelle et à titre professionnel.
Quels actes une conciergerie peut-elle légalement exercer SANS carte G ?
Réponse directe : Les actes strictement matériels — sans représentation du propriétaire, sans décision sur la location — ne nécessitent pas de carte G. Mais la liste est plus courte qu’on ne le croit.
Les actes légalement exemptés de carte G se limitent aux prestations qui n’impliquent aucune décision contractuelle ou relationnelle au nom du propriétaire :
- Ménage et nettoyage entre chaque séjour
- Remise des clés aux voyageurs (check-in physique sans représentation)
- État des lieux d’entrée et de sortie purement descriptifs (sans décision sur les dépôts de garantie)
- Petites réparations et maintenance courante
- Approvisionnement en produits d’accueil
Ce qui définit ces actes comme légaux sans carte G : la conciergerie agit comme prestataire de services physiques, sans jamais substituer son jugement à celui du propriétaire dans la relation avec le voyageur.
Dès qu’elle répond à une réclamation voyageur « au nom du propriétaire », dès qu’elle accepte ou refuse une réservation, dès qu’elle propose un geste commercial — elle sort du champ des actes purement matériels.
Quels actes déclenchent automatiquement l’obligation de la carte G ?
Réponse directe : Tout acte qui place la conciergerie en position de représentant du propriétaire — même ponctuel, même sans encaissement — déclenche l’obligation légale.
Un seul de ces actes, exercé de façon habituelle, suffit à rendre la carte G obligatoire :
- Gestion des réservations : accepter, modifier, annuler des réservations au nom du propriétaire
- Gestion des prix et disponibilités : modifier les tarifs, les restrictions de séjour, les règles de la maison
- Communication avec les voyageurs sur des sujets contractuels : remboursements, réclamations, litiges
- Gestion des annonces : rédiger, publier ou modifier les annonces sur les plateformes
- Gestion des avis : répondre aux avis voyageurs au nom du propriétaire
- Coordination avec prestataires au nom du propriétaire sur des décisions engageant le bien
Le rapport FNAIM d’avril 2026, co-rédigé avec la CCI et la DDPP, a identifié que la quasi-totalité de ces actes sont exercés par les conciergeries qui se disent « prestataires de services » — d’où les 70 % de conciergeries concernées par l’obligation de carte G selon leur analyse.
Airbnb verse l’argent directement au propriétaire : est-ce une protection légale ?
Réponse directe : Non. Le fait qu’Airbnb verse directement les revenus au propriétaire ne change rien à la qualification juridique des actes accomplis par la conciergerie.
Trois scénarios illustrent pourquoi la structure de paiement Airbnb ne protège pas :
Scénario 1 — Split payment basique : Airbnb verse au propriétaire, la conciergerie facture ses honoraires séparément. Si la conciergerie a géré les réservations, les prix et les communications voyageur, elle a fait de la gestion locative — peu importe la tuyauterie financière.
Scénario 2 — Accès co-hôte partagé : La conciergerie gère le compte Airbnb du propriétaire avec un accès co-hôte. Elle accepte les réservations, répond aux messages, modifie les prix. Airbnb verse au propriétaire. La conciergerie est juridiquement un gestionnaire — la carte G est obligatoire.
Scénario 3 — Contrat de prestation : Un contrat mentionne que la conciergerie « ne collecte aucun revenus ». Si en pratique elle gère les réservations et les relations voyageurs, le contrat ne protège pas. Le TJ de Tours a requalifié exactement ce type de contrat en mandat de gestion dans plusieurs affaires jugées en 2024-2025.
Tableau comparatif : actes matériels vs actes de gestion
| Acte | Catégorie | Carte G requise ? |
|---|---|---|
| Ménage entre séjours | Matériel | Non |
| Remise de clés (check-in physique) | Matériel | Non |
| État des lieux descriptif | Matériel | Non |
| Petites réparations courantes | Matériel | Non |
| Approvisionnement produits d’accueil | Matériel | Non |
| Accepter/refuser une réservation | Gestion | Oui |
| Modifier les prix Airbnb | Gestion | Oui |
| Répondre aux réclamations voyageurs | Gestion | Oui |
| Gérer les annulations et remboursements | Gestion | Oui |
| Publier ou modifier une annonce | Gestion | Oui |
| Gérer les avis voyageurs | Gestion | Oui |
| Gérer le compte Airbnb en co-hôte | Gestion | Oui |
Ce que risque une conciergerie qui se croit protégée par l’absence d’encaissement
Réponse directe : Les mêmes sanctions qu’une conciergerie qui encaisse sans carte G : jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende, nullité des contrats, responsabilité civile engagée.
Les sanctions prévues par l’article 14 de la loi Hoguet s’appliquent à l’exercice illégal de la profession, pas seulement à l’encaissement illégal de revenus. Concrètement :
- Sanctions pénales : jusqu’à 6 mois de prison + 7 500 € d’amende pour exercice illégal
- Nullité des contrats : tout contrat de prestation conclu sans carte G peut être annulé, et les honoraires perçus devront être remboursés
- Responsabilité civile : en cas de sinistre, le propriétaire peut se retourner contre la conciergerie dont la situation illégale l’a privé de couverture contractuelle
- Co-responsabilité du propriétaire : confier son bien à une conciergerie sans carte G expose le propriétaire lui-même
Pour comprendre le cadre légal complet de la carte G en conciergerie, consulte notre analyse détaillée : carte G obligatoire en 2026 — vrai ou faux ?
La solution légale : délégation de carte G ou obtention en propre
Réponse directe : Deux options légales existent : obtenir sa propre carte G (démarche longue) ou opérer sous délégation d’une agence détentrice.
Option 1 — Obtenir la carte G : diplôme en droit ou immobilier, garantie financière, assurance RC pro, immatriculation. Délai moyen : 6 à 12 mois.
Option 2 — Opérer sous délégation : une agence immobilière détentrice de la carte G délègue son habilitation. Tu continues ton activité, sous son contrôle et sa responsabilité professionnelle. HostLegal a structuré ce modèle pour permettre aux conciergeries d’opérer légalement sans attendre.